Автор: admin

Давайте  попытаемся дать характеристику состояния рынка коммерческой недвижимости (производственные помещения, офисные помещения, склады)  в нашем городе Бресте за 2016 год и  понять основные подвижки данного периода.

Явно,  что недостаток оборотных ресурсов основных производителей, рост долговой нагрузки… как государства, так и предприятий привели к сворачиванию производства (не будем забывать основной постулат экономистов  —  Продукт производимый на понятном экономическом пространстве – это и есть деньги, если продукта стало меньше… а денег столько же вас ждёт инфляция, если денег при этом стало ещё больше … впереди гипер инфляция) падение доходов населения в текущем периоде  это неизбежность… независимо от того сколько этих самых денег находится в обороте. И конечно сворачивание производства ведёт к переизбытку производственных площадок, вот вам и влияние на рынок коммерческой недвижимости.

На протяжении 2015 года мы все наблюдали падение рынка как в объёмах, так и в  ценах.  Массовое закрытие предприятий с ограниченными ресурсами привели к массовому высвобождению площадей. Тогда была надежда, что 2016 год станет временем постепенного восстановления рынка и увеличения его активности. Была надежда, что правительство предпримет адекватные шаги с целью восстановления деловой активности, однако продолжаем  строить «замки из песка». Вопреки ожиданиям, на протяжении всего 2016 года мы увидели дальнейшее сворачивание экономики., разве что с замедлением темпов падения.

Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости города Бреста можно с уверенностью назвать рынком «ПОКУПАТЕЛЯ» и «АРЕНДАТОРА». Т.е. те, кто в это время формируют платежеспособный спрос, в полной мере диктуют свои условия собственникам недвижимости.

За предыдущие годы рынок существенно прирос новыми площадями, в основном офисными и торговыми, в административных-торговых зданиях и бизнес центрах центральной, восточной и юго-западной частях города Бреста, что также оказало свое влияние на общую ситуацию. Т.е. говорить о нехватке площадей в городе уже  не приходится. Однако нет желающих работать в данных условиях.  Наблюдается отток самой квалифицированной части населения за пределы нашей родины. А следовательно идёт падение квалификации существующих предприятий, территорий … да и страны в целом.

К сожалению, вынуждены констатировать тот факт, что рынок  трудовых ресурсов потихоньку деградирует,следовательно деградируют предприятия, предприятия с ограниченными ресурсами закрываются. Отсюда и переизбыток  коммерческой недвижимости. Происходящее на сегодня  можно скорее охарактеризовать как распродажу с  ценами на офисные и производственные площади ниже себестоимости… порой в разы.

Если попытаться охарактеризовать стоимость коммерческой недвижимости в зависимости от ее вида, представленной на рынке на сегодня, то можно привести следующие цифры стоимости 1 кв.м., в эквиваленте $.

С рынком аренды коммерческой недвижимости в городе все обстоит не лучшим образом.  Хотя здесь иная ситуация… арендодатели начинают демпинговать… Сбежать у них не получится…цели заработать, я думаю уже ни у кого нет…. однако осталось желание выжить.  Если вспомнить 2015 год, то можно сказать, что стоимость аренды в городе просела приблизительно на 30 %, в текущем году мы получили еще 15-20 % уменьшение стоимости аренды.

Спрос на аренду наблюдается лишь на небольшие помещения до 50 кв.м., как правило предназначенные для торговли и характеризуемые большой проходимостью. По сути  промышленная и деловая инфраструктура  потихоньку сворачивается.  Тенденцией можно считать то, что большинство арендодателей стали активно идти на встречу арендаторам, как в плане ценовой политики, так и предоставления арендных каникул и иных послаблений, все для того чтобы удержать арендаторов на своих площадях. Все активнее движение предпринимателей  по переезду на меньшие площади, для экономии ресурсов, и как правило в результате частичного сокращения персонала.

Если говорить о средней стоимости аренды квадрата в городе Бресте, то можно привести следующие цифры.

В современных условиях, очень сложно делать какие-либо прогнозы на будущее о судьбе рынка коммерческой недвижимости. По сути мы не можем предсказать, что предпримет руководство страны… Насколько квалифицированная команда придёт к управлению и сможет ли она обеспечить рост производства, а от этого зависит в каких условия мы будем работать завтра. Вероятнее всего, в 2017 году мы увидим повторение тенденций 2016 года в плане активности рынка и постепенное снижение в рамках 10-15 % в плане ценового диапазона.

Надеемся, что данная информация сможет помочь вам правильнее сориентироваться на рынке коммерческой недвижимости города Бреста.

Поскольку недвижимость по-прежнему ос­тается самым крупным расходом для большинства людей, любые изменения цен в этом секторе про­воцируют изменения уровня инфляции. Несмотря на то что местные ограничения и налоги кажутся жителям привлекательными, поскольку сокращает­ся число вновь приезжающих, главной жертвой высоких цен становятся самые малообеспеченные граждане. Рост цен приводит к пересмотру аренд­ных ставок: домовладельцы пропорционально по­вышают квартплату. Поскольку арендуют квартиры в первую очередь те, кто не может позволить себе покупку жилья, они становятся первыми жертвами. По утверждению Эдварда Глезера, стоимость раз­решения на строительство превратилась в форму налога, причем достаточно циничную, когда тот, кто зарабатывает меньше, платит больше.

На этом фоне достаточно странно выглядят усилия правительств богатых стран, направленные на обеспечение широких слоев населения доступ­ным жильем. Ежегодно миллиарды долларов тра­тятся на муниципальное жилье, гарантированные дешевые квартиры и разного рода социальные вы­платы. Однако все эти расходы компенсируются теми самыми налогами, которыми облагается строительство. Кажется логичным просто сокра­тить те государственные препоны, которые меша­ют застройщикам. Но власти продолжают одной рукой раздавать социальные гранты, а другой зале­зать в карман граждан посредством высокой цены за возможность строить. Ладно бы это касалось коммерческой недвижимости, но мы сейчас говорим о жилье… 

К 2008 году цены на недвижи­мость в большинстве развитых стран бук­вально взлетели до небес. Квадратный метр квартиры в Лондоне достиг стоимости в 11000$, а офисное помещение в центре иногда 40000$/  Многие эксперты по­спешили заявить о том, что рынок переживает бум. Но доступные кредиты и растущий спрос — только одна из составляющих ситуации. Специа­листы любят порассуждать об ограничениях, ко­торые правительства устанавливают для застрой­щиков. В то же время влияние, которое деятель­ность властей оказывает на рост цен, часто не­дооценивают — а оно велико, особенно в ситуа­ции экономической стабильности.

На обычном рынке — автомобильном или, допустим, картофельном — рост спроса приво­дит к повышению цен, но только на короткое время. Производители начинают увеличивать производство, и цены через некоторое время возвращаются примерно на прежний уровень. Но недвижимость — товар специфический: когда спрос растет, предложение не может его ком­пенсировать. И дело не только в том, что строи­тельство само по себе требует времени. Нацио­нальное законодательство большинства стран жестко регламентирует использование земли, планирование застройки и высоту зданий. В Ев­ропе подобные правила действуют настолько давно, что их перестали принимать во внимание.

В Америке, благодаря меньшей плотности населения и традиционному стимулированию за­селения новых областей, законы не такие драко­новские. Но они все равно существуют, особенно в отношении самых заселенных частей — таких, как северо-западное побережье и Калифорния. В исследовании Эдварда Глезера и Райвена Сакса (Гарвардский университет), проведенном совмест­но с Джозефом Гурко из Универсиета Пенсильвании, рассмотрено состояние рынка недвижимости в бо­лее чем 300 американских городах начиная с 1950 года и до наших дней. Ученые совместили показате­ли инфляции с ценами на недвижимость. Убедив­шись, что они взаимосвязаны, исследователи поста­рались объяснить причину явления.

Авторы обратили внимание, что в течение двух десятилетий после 1950 года рост цен был связан исключительно с повышением расходов на строительство. Однако между 1970 и 2000 годами расходы на строительство практически не росли, поскольку технологии совершенствовались. Тем не менее цены росли. Более того, увеличивалась диф­ференциация этого роста: в I960 году разница в росте цен между самым дорогим и самым дешевым жильем составляла 50%; к 1990 году этот показа­тель вырос до 200%.

Исследователи утверждают, что рост цен, особенно на коммерческую недвижимость (офисные здания, помещения складов, промышленные строения) связан не только с повышением сто­имости строительства и земли — собственную сто­имость имеет и разрешение на строительство. Причем эта цена постоянно растет. В 1980 году только в двух городах — Лос-Анджелесе и Сан-Франциско — цены на недвижимость росли быст­рее, чем стоимость строительства. К 2000 году цена разрешения на строительство составила   40% общей стоимости недвижимости. В 1990-е го­ды рынок рос менее чем на 10% в год — в 1950-х годах рост составлял 60%. Во многих городах цена недвижимости росла даже тогда, когда себестои­мость строительства медленно снижалась.

Может быть, причина в том, что с ростом городов сокращается количество доступной для строительства земли? На самом деле это не так. Цены росли даже в тех районах, которые не испы­тывали недостатка в свободных площадях для за­стройки — например, в Калифорнии. В статье «По­чему Манхэттен такой дорогой?», которая была опубликована в Journal of Law and Economics, ут­верждается, что в этом районе Нью-Йорка цена постройки нового здания практически совпадает с ценой достройки одного этажа существующего здания. Разнообразные налоги, ставки и разреше­ния составляют до 50% цены недвижимости на Манхэттене.

Высокие налоги могли бы быть оправданы, если бы их основная тяжесть доставалась новым обитателям района, а пользу извлекали бы те, кто живет давно. Авторы посчитали стоимость тех не­материальных факторов, вроде вида из окна или солнечной освещенности, которых жители лиша­ются, когда строится новое здание. Затем были оценены дополнительные факторы, в частности стоимость достройки инфраструктуры — школ, ка­нализации и тому подобное. Оказалось, что все это, вместе взятое, все равно не компенсирует вы­сокие налоги. Иначе говоря, местные выплаты все равно значительно выше, чем та цена, которую могли бы платить новые обитатели.

Чтобы объяснить сложившуюся ситуацию, авторам пришлось обратиться к политической экономии. Можно было бы предположить, что по­литики думают о защите окружающей среды, но никаких подтверждений этому не прослеживается. Попытки найти связь между деятельностью за­стройщиков и коррупцией среди чиновников так­же не могут служить обоснованием высоких нало­говых ставок — смешно предполагать, что ленивые застройщики не могут найти того чиновника, ко­торый с пониманием отнесется к их интересам за небольшое вознаграждение. Авторы статьи утвер­ждают, что жители района должны задуматься о политической самоорганизации, чтобы держать ситуацию под контролем.