К 2008 году цены на недвижимость в большинстве развитых стран буквально взлетели до небес. Квадратный метр квартиры в Лондоне достиг стоимости в 11000$, а офисное помещение в центре иногда 40000$/ Многие эксперты поспешили заявить о том, что рынок переживает бум. Но доступные кредиты и растущий спрос — только одна из составляющих ситуации. Специалисты любят порассуждать об ограничениях, которые правительства устанавливают для застройщиков. В то же время влияние, которое деятельность властей оказывает на рост цен, часто недооценивают — а оно велико, особенно в ситуации экономической стабильности.
На обычном рынке — автомобильном или, допустим, картофельном — рост спроса приводит к повышению цен, но только на короткое время. Производители начинают увеличивать производство, и цены через некоторое время возвращаются примерно на прежний уровень. Но недвижимость — товар специфический: когда спрос растет, предложение не может его компенсировать. И дело не только в том, что строительство само по себе требует времени. Национальное законодательство большинства стран жестко регламентирует использование земли, планирование застройки и высоту зданий. В Европе подобные правила действуют настолько давно, что их перестали принимать во внимание.
В Америке, благодаря меньшей плотности населения и традиционному стимулированию заселения новых областей, законы не такие драконовские. Но они все равно существуют, особенно в отношении самых заселенных частей — таких, как северо-западное побережье и Калифорния. В исследовании Эдварда Глезера и Райвена Сакса (Гарвардский университет), проведенном совместно с Джозефом Гурко из Универсиета Пенсильвании, рассмотрено состояние рынка недвижимости в более чем 300 американских городах начиная с 1950 года и до наших дней. Ученые совместили показатели инфляции с ценами на недвижимость. Убедившись, что они взаимосвязаны, исследователи постарались объяснить причину явления.
Авторы обратили внимание, что в течение двух десятилетий после 1950 года рост цен был связан исключительно с повышением расходов на строительство. Однако между 1970 и 2000 годами расходы на строительство практически не росли, поскольку технологии совершенствовались. Тем не менее цены росли. Более того, увеличивалась дифференциация этого роста: в I960 году разница в росте цен между самым дорогим и самым дешевым жильем составляла 50%; к 1990 году этот показатель вырос до 200%.
Исследователи утверждают, что рост цен, особенно на коммерческую недвижимость (офисные здания, помещения складов, промышленные строения) связан не только с повышением стоимости строительства и земли — собственную стоимость имеет и разрешение на строительство. Причем эта цена постоянно растет. В 1980 году только в двух городах — Лос-Анджелесе и Сан-Франциско — цены на недвижимость росли быстрее, чем стоимость строительства. К 2000 году цена разрешения на строительство составила 40% общей стоимости недвижимости. В 1990-е годы рынок рос менее чем на 10% в год — в 1950-х годах рост составлял 60%. Во многих городах цена недвижимости росла даже тогда, когда себестоимость строительства медленно снижалась.
Может быть, причина в том, что с ростом городов сокращается количество доступной для строительства земли? На самом деле это не так. Цены росли даже в тех районах, которые не испытывали недостатка в свободных площадях для застройки — например, в Калифорнии. В статье «Почему Манхэттен такой дорогой?», которая была опубликована в Journal of Law and Economics, утверждается, что в этом районе Нью-Йорка цена постройки нового здания практически совпадает с ценой достройки одного этажа существующего здания. Разнообразные налоги, ставки и разрешения составляют до 50% цены недвижимости на Манхэттене.
Высокие налоги могли бы быть оправданы, если бы их основная тяжесть доставалась новым обитателям района, а пользу извлекали бы те, кто живет давно. Авторы посчитали стоимость тех нематериальных факторов, вроде вида из окна или солнечной освещенности, которых жители лишаются, когда строится новое здание. Затем были оценены дополнительные факторы, в частности стоимость достройки инфраструктуры — школ, канализации и тому подобное. Оказалось, что все это, вместе взятое, все равно не компенсирует высокие налоги. Иначе говоря, местные выплаты все равно значительно выше, чем та цена, которую могли бы платить новые обитатели.
Чтобы объяснить сложившуюся ситуацию, авторам пришлось обратиться к политической экономии. Можно было бы предположить, что политики думают о защите окружающей среды, но никаких подтверждений этому не прослеживается. Попытки найти связь между деятельностью застройщиков и коррупцией среди чиновников также не могут служить обоснованием высоких налоговых ставок — смешно предполагать, что ленивые застройщики не могут найти того чиновника, который с пониманием отнесется к их интересам за небольшое вознаграждение. Авторы статьи утверждают, что жители района должны задуматься о политической самоорганизации, чтобы держать ситуацию под контролем.