Скрытые платежи при аренде офиса — как это бывает
«Цена аренды офисного помещения — это объявленная стоимость аренды квадратного метра, умноженная на площадь помещения» — так думают многие, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы понимают: в зависимости от класса строения стоимость иногда удваивается.
— Очень часто в предложениях по аренде административных и складских помещений говорится об очень привлекательных ставках. Здесь основная задача — привлечь внимание потенциального клиента. Однако самое интригующее начинается дальше. Всё выясняется, когда договаривающиеся стороны начинают согласовывать проект договора, — говорит руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости компании «Моя столица» — Матвей Войтович. В объявлениях цены на аренду могут быть любые, а уж соответствие этих объявлений действительности зависит лишь от порядочности человека, размещающего объявление. Только договор может, выступать «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальную цену аренды, которая и будет отражаться в платежах арендатора.
Чаще всего, арендаторы в самый последний момент узнают, что, помимо стоимости аренды и коммунальных платежей, на них вешают все остальные расходы, связанные с эксплуатацией здания. И они то в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды помещений.
— И так почему арендодатели вначале скрывают эти платежи, умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно — ведь все равно клиент узнает о них, — говорит Матвей. — А после того как его пытались «развести» у последнего наверняка, не усилится чувство доверия…. А недоверие ни когда не способствовало продуктивности, да и нередко, дальнейшим переговорам по аренде офиса .
В списке «скрытых» и зачастую сопутствующих аренде помещений платежей относятся эксплуатационные.
Подписав договор аренды административного помещения в бизнес-центре, арендатор дополнительно решает и иные вопросы связанные с эксплуатацией этого помещения. И тогда возникает дополнительное соглашение или договор с собственником (товариществом собственников) на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.
Иногда следует понимать …. что за этим стоит. Что это за такие платежи … и почему одни коммунальные, а другие эксплуатационные.
Если коротко, то под коммунальными платежами понимается реальный объем потребленных клиентом коммунальных услуг и ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию).
Эксплуатационные платежи формируются из затрат арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду административного здания, склада и т.д. (это уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости, обслуживание и ремонт инженерных систем строения).
— Понятно что это величина эксплуатационных расходов зависит от насыщенности здания инженерно-техническим оборудованием, от того качества, объема и количества оказываемых арендаторам услуг. НЕ открою ничего нового в том что, офисные помещения класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисные помещения класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, — поясняет Матвей.
Однако частенько большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. И это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем строения, которые требуют серьёзных и постоянных эксплуатационных затрат.
Коридорный коэффициент
Иногда арендодатели административных зданий сдают в аренду не только административные помещения, но и площади общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.
Представьте… вы хотите снять небольшой офис, и тогда будьте готовы к тому, что стоимость аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента. Коэффициент определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади строения. И чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, — поясняет Матвей Севастьянович.
В итог на реальную цену аренды могут влиять и планировочные решения офисных помещений. Непродуманная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. однако деньг стоит.
Поэтому заявляемая стоимость аренды не всегда является таковой. И если в процессе переговоров с арендодателем, сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».
В наши дни, когда бизнес — центры становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. При грамотном применении оптимальных конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С», — говорит специалист.
