Месяц: Октябрь 2016

 

Цены на недвижимость … рост или падение.

Когда 6 месяцев назад мы делали опрос  о перспективах столичного рынка недвижимости, в том числе офисных и производственных помещений,  подавляющее большинство высказалось за продолжение снижения цен. Лишь 2% тех, кто оставил тогда прогноз, предсказывали рост. С направлением движения цен большинство, конечно, угадало, но излишний пессимизм не позволил многим даже близко приблизиться к итоговой отметке.

Медиана всех голосов составила 1102 $/м², в то время как реальное значение индекса на 1 июля находилось у отметки в 1170 $/м². В первом полугодии 2015 года, когда мы проводили аналогичный конкурс, консенсус-прогноз всех респондентов был в 2 раза точнее.  Примерно 3/4 респондентов в январе полагали, что к середине года индекс цен «вторички» будет ниже текущей отметки. Судя по всему, многие были впечатлены резким снижением цен на квартиры, которое началось сразу после рождественских праздников. Прогноз менеджмента риэлтерских компаний Минска был не таким пессимистичным, как у основной массы участников.

— Большинство,так или иначе заинтересовано в покупке жилья. Людям хочется пожить в собственной квартире или расширить имеющуюся. Поэтому основная масса ждёт снижения цен и по комментариям это заметно, особенно для постоянных посетителей форума.

Все факторы они склонны рассматривать через призму своих желаний, а потому ждали (и ждут) снижения, и желательно посильнее. И еще, когда наступает кризис, он кажется всем очень мощным. Но чаще всего самые ужасные опасения не сбываются, поэтому я ожидал более умеренного снижения цен.

Я понимаю, что моё точное «попадание» в цену это, конечно же, случайность. Свой прогноз я делал скорее для развлечения. Скачал python, чтобы попробовать data mining, посчитал несколько коэффициентов. Например, цену метра в средних зарплатах, цену метра в месячной аренде, в RUR, статистику снижения по неделям перед прогнозом и т.д.

Основной расчет цифры — это экстраполяция уровня снижения в январе (грубо говоря 0.5% в неделю) на число недель до 1-го января. Считал пару диапазонов для разного процента снижения за неделю и потом усреднял. Я ожидал более плавного, равномерного снижения цен, но получилось сильное движение вниз в первом квартале и топтание на месте во втором, которые друг друга скомпенсировали.

Мы не могли не спросить у лучших экспертов, что они думают о нынешнем состоянии рынка жилья и чего ожидает в ближайшей перспективе. Надо сказать, что Станислав Пшеничный со всей серьёзностью отнёсся к нашей просьбе и «выдал» очень взвешенный прогноз, который наверняка будет интересен многим.

— На мой взгляд на данный момент цены достигли некоего локального дна. Что будет дальше? Попробую описать в двух сценариях: позитивном и негативном, чтобы «оправдать» собственный ник.

Сценарий позитивный (базовый, к которому я сам склоняюсь).

Все внешние условия сохраняются на текущих уровнях. По большому счету весь негатив, толкающий цены вниз мы уже отыграли.

1. Зарплаты в долларовом эквиваленте медленно подрастают.
2. Инфляция снижается (отличная, профессиональная работа главы Нацбанка Павла Каллаура) и, как следствие, снижаются проценты по депозитам и по кредитам. Снижение ставок по депозитам сделает более доходным вложение в недвижимость. Ставки по кредитам хоть и находятся пока на фактически запретительном уровне, но снижаются и каждый процент-два снижения расширяет круг потенциальных покупателей. Покупатели могут взять в долг сумму чуть больше и чуть дешевле, что активизирует тех, кому раньше не хватало средств.
3. Идет большое число сделок на вторичном рынке. Статистика НКА бьет рекорды за май и июнь. Этому есть несколько объяснений: раньше люди чаще входили в строительство. Сейчас количество новостроек на уровне котлована минимально. Застройщики опасаются начинать новое без уверенности в ценах, по которым построенное можно будет продать. В свою очередь покупатели опасаются долгостроев, возможных доплат и банкротств застройщиков. Поэтому спрос переключился на готовое жилье.
4. С другой стороны, упавшая цена стимулирует на покупку тех, кто раньше не мог себе позволить жилье. Цена упала сильнее, чем упали доходы. В эту категорию входят и покупатели из регионов. Те, кто продал свое жилье и покупает в Минске. Это дает старт длинным цепочкам. Люди меняют свое жилье на лучшее, ведь необходимая доплата снизилась.
5. Внешние условия относительно благоприятны. Получен кредит от ЕвраЗЭС, что позволяет увереннее рефинансировать долги, не «выжимая» деньги из населения и с локальных рынков. Выросла цена на нефть. Как следствие, поднялись пошлины, которые мы теперь оставляем в бюджете РБ. Другое следствие – улучшение ситуации в РФ. Беларусь может продать туда больше товаров.
6. Сжатие предложения. Активный спрос за последний квартал сильно сократил в том числе и предложение на первичном рынке – те самые готовые новостройки. Самые выгодные предложения – подешевле, с рассрочками, в хороших местах активно раскупаются. Видя это, застройщики уже не снижают цену. Замещения раскупаемому нет. Количество уже начатых новостроек минимально, поэтому предложение на «первичке» продолжит сокращаться.
7. Строят мало. Годовой план по строительству в Минске за 5 месяцев выполнен на 20%. Замещения раскупленному нет.

Сценарий негативный

Появление и расширение внешних и внутренних шоков.

1. Не все ладно с торговым балансом и ЗВР. Объемы снизились и сальдо не в нашу пользу. Это может привести к новой волне девальвации (по внутренним причинам)
2. Рост безработицы. Несмотря на рост средней зп при достаточно большом количестве уволенных общие доходы снизятся.
3. Внешний шок. Условно говоря нефть ниже 30. Причин этому может быть много: замедление экономики Китая, распад еврозоны из-за Brexitи последующих за ним выходов других стран, превышение предложения нефти над спросом, монетарная политика ФРС и других центробанков.
4. Расширение санкций против РФ.

Как заключение. Вероятность сценария позитивного к негативному на мой взгляд 75/25 процентов.

При выполнении базового сценария (признаки: курс доллара стабилен в отношении 2 к 1, нефть в коридоре $43-55, средняя зп $350-370) ожидаю в течение 1-2 кварталов топтание на месте, то есть нулевое движение либо небольшой рост. Цена на 1 января в пределах 1200 плюс-минус 50. К новому году 1260 плюс-минус 50.

В случае негативного сценария (признаки: нефть меньше $30, ФРС дважды поднимает ставку, рост курса выше 2,3 BYN, расширение санкций против РФ) допускаю снижение к новому году на 5-10%. Цена в пределах 1000 плюс-минус 50.

 

 

Новая госпрограмма предполагает отсутствие первого взноса и процентов для желающих построить дом на островах

Власти Сахалинской области и Сахалинское ипотечное агентство предложили жителям Курильских островов, а также всем, кто желает переехать в этот регион, специальную программу кредитования на строительство жилья, сообщает пресс-служба правительства Сахалинской области. 

Размер ипотечного займа, который сможет взять житель Курил, зависит от величины его семьи. При определении суммы, с которой не будет браться процент, планируется учитывать, какой именно тип жилья собирается приобрести желающий – квартиру в многоквартирном доме или индивидуальное жилое строение. Если квартиру, то максимальная сумма займа в агентстве на семью из четырех человек составит 4 200 000 рублей, а если частный дом, то льготная ипотека для семьи из четырех человек будет распространяться не более чем на 100 квадратных метров жилья.

Программа предполагает отсутствие первого взноса и процентов, рассказал руководитель Сахалинского ипотечного агентства Геннадий Осипов. «Как правило, именно отсутствие средств на первоначальный взнос является причиной, по которой люди не могут позволить себе ипотечный кредит. В нашем случае этого не понадобится. Заемщику потребуется лишь предоставить в офис ипотечного агентства, документ о предоставлении ему земельного участка с подведенными инженерными коммуникациями, об этом позаботятся власти муниципального образования. После проверки на платежеспособность, займ будет выдаваться отдельными траншами», — добавил чиновник.

Чтобы стимулировать строительство недвижимости  на отдаленных островах, областные власти также создают механизм субсидирования транспортных издержек при завозе на склады Курильских островов строительных материалов. Это позволит снизить затраты и сделать новое жилье менее дорогим.

Ранее губернатор Сахалинской области Олег Кожемяко рассказывал, что из 364 многоквартирных домов на Курилах 44 признаны непригодными для проживания. Проблему аварийного жилья можно решить только строительством новых домов, а для этого гражданам нужны деньги.

Курильские острова — не первый российский регион, где вводится нулевая ставка ипотеке. Напомним, что жители Ингушетии также могут не платить проценты по ипотечным кредитам, если примут участие в специальной программе по льготному жилищному кредитованию населения.

Складские здания

Складские устройства относятся к группе производственных сооружений, поэтому их конструктивные решения во многом соответствуют промышленным зданиям. Складские помещения должны быть, как правило, прямоугольной формы в плане и без перепадов высот. В качестве типов выбираются такие конструктивные схемы, применение которых дает возможность осуществить максимальную унификацию типоразмеров строительных конструкций и деталей, обеспечивающих экономичное решение складских сооружений. Складские здания сооружаются с пролетами одного направления и одинаковой ширины. При этом размеры пролетов возможны: для зданий с административными помещениями, без мостовых кранов — 12, 18 и 24 м, а для зданий, оборудованных мостовыми кранами, — 18, 24, 30 м и более (кратными 6); высоту зданий следует принимать (без мостовых кранов) для пролетов до 12 м равной от 4,8 до 6 м, для пролетов 18 и 24 м — от 4,8 до 10,8 м.

При проектировании новых и реконструкции существующих складских устройств необходимо обеспечить: соответствие конструкции складских устройств принятой технологии работ по приему, хранению и отпуску материальных ресурсов; соответствие фронта погрузочно-разгрузочных работ объему грузооборота; максимальное использование площади и объема складских помещений; свободное перемещение материальных ресурсов и транспортных средств внутри складских помещений; соблюдение требований охраны труда, техники безопасности и противопожарной безопасности; удобство эксплуатации склада; экономичность конструкции склада.

Складские здания могут быть деревянными, кирпичными, каменными, железобетонными и смешанной конструкции. В типовом строительстве применяются одноэтажные складские помещения высотой до 16 м и более, обладающие значительной емкостью и эко­номичностью. Такие склады целесообразно устраивать при широкой номенклатуре материальных ресурсов и сравнительно больших их запасов. На промышленных предприятиях средней мощности при широкой номенклатуре потребляемых матери­альных ресурсов, небольших запасах и ограниченной площади застройки могут устраиваться многоэтажные универсальные склады.

В большинстве своем складские здания сооружаются из типовых сборных железобетонных элементов заводского изготовления. В настоящее время находят применение облегченные конструкции универсальных складов с использованием элементов модульного типа высокой заводской готовности, а также складов, в которых используются металлические стеллажи в качестве несущих конструкций стен и верхнего покрытия. Главнейшими конструктивными элементами такого универсального складского здания являются: фундаменты, стены, колонны, рампы, полы, междуэтажные перекрытия, верхние покрытия, двери, окна. Фрагментарно остановимся на каждом из указанных выше элементов.

Фундаменты (ленточные или столбчатые) — подземная часть конструкции здания, воспринимающая нагрузку сооружения. Основными требованиями к фундаментам являются прочность, устойчивость, экономичность, индустриальность и долговечность.

Стены по конструкции подразделяют на массивные (для отапливаемых помещений) и каркасные (в неотапливаемых складах). Стены должны быть прочными и устойчивыми к нагрузкам, обеспечивать необходимые в помещении температуру и влажность. Стены складов могут устраиваться из кирпича, бетонных блоков, железобетонных панелей.

Колонны используются в складских комплексах для облегчения и упрощения конструкции перекрытий и верхних покрытий складских помещений значительной ширины. Общепринятыми являются сетки колонн 6×6 м и 12х12 м. При применении кранов шаг колонн в поперечном направлении принимается от 12 до 30 м. Колонны могут быть кирпичные, железобетонные и металлические.

В Мемориальном комплексе «Брестская крепость-герой» закрыт проход через Тереспольские ворота. Причина — угроза падения кирпичей со свода ворот.

Планировалось, что специалисты предприятия «Брестреставрация» осенью проведут необходимые работы на объекте. Однако, как нам сообщили в офисе предприятия «Брестреставрация»,  обнаружилось, что некоторые кирпичи буквально вываливаются из свода и стен конструкции. Реставрационные операции были прекращены.

Сейчас изучением ситуации и разработкой уточненного проекта занимаются специалисты ООО «БрестреставрацияИнвест». Его директор Владимир Казаков говорит: «Возникла угроза для людей, проходящих через ворота. Проводим обследование данного строения и прилегающих складских помещений, выявляем «слабые» места. После этого будет разработан проект реставрации. Он впоследствии должен быть утвержден Министерством культуры. К сожалению, пока не могу назвать срок окончания работы – объем очень большой и сложный».

Проход через Тереспольские временно закрыт. Но рядом есть другой проход, через участок еще одного укрепления крепости — барбакана. Он, как сообщил руководитель администрации мемориального комплекса Григорий Бысюк, вполне безопасен, и им может воспользоваться любой посетитель.

Тереспольские ворота были возведены в ходе строительства крепости в составе Кольцевой казармы, опоясывающей Центральный остров (Цитадель). Крепость была введена в строй действующих 26 апреля 1842 года, Тереспольские ворота были одними из четырех имеющихся ворот. Через них, а далее через уникальный для середины XIX века подвесной мост и Пограничный остров можно было попасть в Тересполь (отсюда и название). Первоначально ворота имели три этажа, наверху располагались башенки. С первых же минут нападения гитлеровцев находившиеся там бойцы приняли неравный бой. На одной из стен установлена мемориальная доска «15 июля 1941 года», которая увековечивает память одного из последних защитников крепости. В этот день связкой гранат, сброшенной с башни ворот, была уничтожена группа гитлеровцев. Верхний этаж ворот сильно пострадал во время артобстрелов и был разобран в преддверии поездки в крепость в августе 1941 года Гитлера и Муссолини.

В наше время помимо проекта реставрации самих ворот разработан проект восстановления подвесного моста. Предполагается, что после воплощения его в жизнь по нему будет проходить пешеходное и велосипедное движение между Брестом и Тересполем.   

Долгострой в Пружанах.

Девятиэтажная современная гостиница между Ледовым дворцом и аквапарком в Пружанах должна была «замкнуть» формирование в городе спортивный кластер. Увы, не сложилось. И престижный некогда объект превратился в обременительный долгострой. Местные чиновники сравнивают его с бывшей «олимпийской» гостиницей на ул. Советской в Бресте, которая простояла 30 лет. 

Возведение пружанского объекта началось в 2011 году. В районе тогда наблюдался бум строительства складских, офисных, спортивных и административных строений.   Одновременно возводилось около 20 молочно-товарных ферм, поэтому в качестве генподрядчика привлекли СПМК-33 из Пинска. Заказчиком на объекте выступало ОАО «Отечество», которое входит в сельскохозяйственный холдинг «Мачулищи». В то время Нацбанком руководил уроженец Пружанщины Петр Прокопович, который немало поспособствовал развитию инфраструктуры в районе. В 2013 году «Беларусбанк» должен был выделить ОАО «Отечество», входившему в его состав, 60 млрд рублей кредита на продолжение строительства отеля в райцентре. Но переговоры затянулись, а впоследствии финансовый ручеек и вовсе иссяк. Здание пришлось законсервировать. На сайте Пружанского райисполкома появилась информация о поиске инвестора.

Нужна ли сегодня еще одна гостиница в городе с 20-тысячным населением в дополнение к уже существующей? Да еще такая роскошная: на 108 номеров, с рестораном, конференц-залом, боулингом… Или зданию придется поискать иное применение? Мнения на этот счет разделились. В администрации единственной муниципальной гостиницы «Мухавец» считают, что второй отель будет пустовать.

«В 2015 году наполняемость нашей гостиницы снизилась с 80-90 % до 40 %, — говорит заведующая Ирина Пилютик. — При том, что здание у нас «свеженькое» после реконструкции и цены очень демократичные: 330-400 тыс. руб. за койко-место в одноместном номере и 240-320 тыс. руб. — в двухместном. Мы сдерживаем цены, чтобы не отпугнуть потенциального клиента. Конкуренция достаточно большая: городская ДЮСШ № 1, общежитие сельскохозяйственного колледжа, гостиница в деревне Мокрое недалеко от Пружан. В последние годы все больше гостей привлекают агроусадьбы. Сами ищем клиентов повсюду, в том числе в Киеве, Санкт-Петербурге, в Польше».

Александр Шаманов — заместитель директора пружанской ДЮСШ № 2, в ведении которой находится комплекс спортивных объектов, склонен считать, что гостиница, если ее достроить, была бы как нельзя кстати. «Только мы могли бы запросто «заселить» два этажа, — поясняет он. — Наша ледовая площадка пользуется спросом как у белорусских спортсменов, так и у россиян. Привлекает хорошее качество льда при относительно низкой цене. Начиная с середины июля хоккейные команды из России приезжают к нам на тренировочные сборы (по 6-8 ко-манд, а было и до четырнадцати). Немаловажный момент: рядом плавательный бассейн с аквапарком, а плавание входит в программу тренировок. Вместе с юными спортсменами в Пружаны приезжают и их родственники. Кстати, уже поступили заявки и на это лето. На нашей площадке проводятся игры открытого первенства республики по хоккею с шайбой (встречи — практически каждую неделю), товарищеские матчи».

Пока строительство «спортивной» гостиницы заморожено, участников и гостей соревнований «распределяют» в ДЮСШ № 1, на турбазу, в общежитие колледжа. Хотя место рядом с Ледовым было бы идеально.

По информации заместителя председателя Пружанского райисполкома Сергея Гука, недостроенный отель принадлежит холдингу «Мачулищи» в составе управления делами президента. Рассматривается вопрос передачи его в коммунальную собственность Брестской области. По мнению руководителя, такому значительному и дорогостоящему объекту требуется серьезный инвестор. И тогда в районе с его близостью к Беловежской пуще можно будет успешнее развивать не только спортивный, но и рекреационный туризм. Пока строительство «спортивной» гостиницы заморожено, участников и гостей соревнований «распределяют» в ДЮСШ № 1, на турбазу, в общежитие колледжа…