Рубрика: Новости рынка недвижимости

Заброшенные промышленные строения Минска собираются перепрофилировать в жилые  дома и  бизнес – центры.

Про всё … про это, поведал генеральный директор ГПО «Минскстрой» Федор Римашевский на прошедшем недавно  оперативном совещании в Минском городском исполнительном комитете.

Проектировщики ГПО «Минскстрой» изучили опыт Литвы по перепрофилированию и реконструкции пустующих промышленных зданий под жилые дома  и административные здания. Как вариант, в бывших цехах инструментального завода в самом центре Вильнюса – после реконструкции это жилые и офисные помещения, и даже небольшой детский сад на первом этаже. В местах общего пользования (коридорах, на лестничных клетках) отделка выполнена по минимуму.

— Во время реконструкции помещения были освобождены от старого оборудования, установлены необходимые перекрытия и перегородки, произведена разводка местных коммуникаций, отделка мест общего пользования, обновлён фасад, — пояснил Ф. Римашевский. — Квартиры и офисы сдаются без отделки. Хотя в принципе ….  и чистовая отделка возможна по индивидуальным пожеланиям заказчика. Цена  продажи реконструированных помещений в столице Литвы колеблется от 1 тыс. до 1,8 тыс. евро за 1 кв. м. В подобных строениях возможно размещение жилья, офисов, мастерских, учебных заведений, клиник и т.д.

В Минске рассматриваются неиспользуемые производственные строения ОАО «Горизонт» в границах пр. Машерова — ул. Куйбышева — ул. Киселева — ул. Чичерина.

— Эти строения аналогичны реконструированным в Вильнюсе, — сообщил генеральный директор ГПО «Минскстрой». ОАО «Горизонт» готово начать процесс реконструкции этих строений, а «Минскстрой» — выполнить необходимый комплекс строительно-монтажных работ. Выполнены предпроектные проработки. Всю территорию планируется подготовить для последующей реконструкции, а в реконструируемых промышленных зданиях возможно будут размещаться жилые, офисные и административные помещения. Проектируются варианты интерьеров офисов и квартир .

Подняв тему о преимуществах подобной реконструкции промышленных зданий, Ф. Римашевский заявил об её привлекательности, ведь это привлечение инвестиций, загрузка строительных организаций, отсутствие затрат, связанных со сносом зданий. В итоге получается закрытая внутренняя территорию для комфортного проживания за относительно невысокую себестоимость.

Предварительные расчеты относительно площадей завода  «Горизонта» показал, что стоимость со всеми затратами, в том числе освобождением дворовой территории, составит менее 600 долларов в эквиваленте за 1 кв. м.

— Для нашей столицы, где практически отсутствуют свободные земельные участки под строительство, а вот таких промышленных территорий, которые можно превратить в жилые массивы, очень много, такая практика актуальна, — отметил помощник Президента — главный инспектор по городу Минску Александр Якобсон.

—Руководству города и  Комитету по архитектуре и градостроительству, столичному городскому территориальному фонду государственного имущества, УКСу Мингорисполкома необходимо определить перечень промышленных строений и создать условия для  реконструкции неиспользуемых промышленных объектов под жилье, дабы не уплотнять существующую застройку

Скрытые платежи при аренде офиса — как это бывает

«Цена аренды офисного помещения — это объявленная стоимость аренды квадратного метра, умноженная на площадь помещения» — так думают многие, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы понимают: в зависимости от класса строения стоимость иногда удваивается.

— Очень часто в предложениях по аренде  административных и складских помещений  говорится об очень привлекательных ставках. Здесь основная задача — привлечь внимание потенциального клиента. Однако самое интригующее начинается дальше. Всё выясняется, когда договаривающиеся стороны начинают согласовывать проект договора, — говорит руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости компании «Моя столица» — Матвей Войтович. В объявлениях цены на аренду  могут быть любые, а уж соответствие  этих объявлений действительности зависит лишь от порядочности человека, размещающего объявление. Только договор может, выступать «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальную  цену аренды, которая  и будет отражаться в платежах арендатора.

Чаще всего, арендаторы в самый последний момент узнают, что, помимо стоимости аренды и коммунальных платежей, на них вешают все остальные  расходы, связанные с эксплуатацией здания. И они  то в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды помещений.

— И так почему арендодатели  вначале скрывают эти платежи, умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно — ведь все равно клиент узнает о них, — говорит Матвей. — А после того как его пытались «развести» у последнего наверняка,  не усилится чувство доверия…. А недоверие ни когда не способствовало продуктивности, да  и нередко, дальнейшим переговорам по аренде офиса .

В списке  «скрытых» и зачастую сопутствующих аренде помещений  платежей относятся эксплуатационные.

Подписав договор аренды административного помещения в бизнес-центре, арендатор дополнительно решает и иные вопросы связанные с эксплуатацией этого помещения. И тогда возникает дополнительное соглашение или договор с собственником (товариществом собственников) на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Иногда следует понимать …. что за этим стоит.  Что это за такие платежи … и почему одни коммунальные, а другие эксплуатационные.

Если коротко, то под коммунальными платежами понимается реальный объем потребленных клиентом  коммунальных услуг и ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию).

Эксплуатационные платежи формируются из  затрат арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду административного здания, склада и т.д. (это уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости, обслуживание и ремонт инженерных систем строения).

— Понятно что это величина эксплуатационных расходов зависит от насыщенности здания инженерно-техническим оборудованием, от того качества, объема и количества оказываемых арендаторам услуг. НЕ открою ничего нового в том что, офисные помещения класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисные помещения класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, — поясняет Матвей.

Однако частенько большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. И это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем строения, которые требуют серьёзных и постоянных эксплуатационных затрат.

Коридорный коэффициент

Иногда арендодатели административных зданий сдают в аренду  не только административные помещения, но и площади общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.

Представьте…  вы хотите снять небольшой офис, и тогда  будьте  готовы к тому, что стоимость аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента. Коэффициент определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади строения.  И чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, — поясняет Матвей Севастьянович.

В итог на  реальную цену  аренды могут влиять  и планировочные решения офисных помещений. Непродуманная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. однако деньг стоит.

Поэтому заявляемая стоимость аренды  не всегда является таковой.  И если в процессе переговоров с арендодателем,  сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

В наши дни, когда бизнес — центры становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. При грамотном применении оптимальных  конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С», — говорит специалист.

Современный офис: каким он должен быть

Любая компания, выбирая административное здание, или помещение в здании, где планируется работа ее персонала, учитывает, прежде всего, предполагаемые удобства для работы персонала компании и доступность для клиентов (минимум барьеров). Другими словами «ВСЕМ ВСЁ ПОНРАВИЛОСЬ», и только после этого цену.  И это понятно, так как с одной стороны помещение должно быть удобным для сотрудников. Они должны почувствовать себя в нем комфортно, такое помещение должно отвечать всем сугубо техническим требованиям.

Современное административное помещение должно иметь все необходимые технические коммуникации. Как правило это линии телефонной связи, интернет, и некоторые другие. Ярким примером технической оснащённости можно считать присутствие скоростных лифтов и в зависимости от количества персонала, работающего в здании, их может быть несколько: как пассажирских, так и грузовых. Административное  здание, в обязательном порядке должно быть обеспечено высокой энергоемкостью. Что является  необходимостью для функционирования большого количества различной оргтехники. Если ВЫ подбираете для себя офис, прежде всего, нужно понимать важность наличия разнообразных систем безопасности. Конечно, это относится к системам оповещения о пожарах, также сюда входит охранное видеонаблюдение, пункты контроля и ограничения доступа (как на въезде на территорию административного здания, так и при входе в само здание или на отдельные его этажи).

Если рассматривать с позиции  доступности  и функциональности самого офисного помещения оно должно отвечать следующим представлениям: это возможности для зонирования помещения, что позволит отделить рабочие места сотрудников, выделить переговорную зону, зону рецепции и другие. Конечно очень важно наличие систем кондиционирования и вентиляции, что конечно должно быть предусмотрено требованиями пожарной безопасности, а с другой — эргономичностью рабочих мест сотрудников. Кроме того большую роль играет наличие окон, на это тоже нужно обращать внимание. И конечно, очень важный момент – это доступность для клиента, наличие на парковке свободных парковочных мест, доступность к парковочным местам для клиента.

«ЧУП НЕЛЬГАУ»  предлагает вниманию заинтересованных арендаторов  производственные, офисные, складские помещения различной площади, отвечающие всем требованиям эргономики, пожарной безопасности и имеющие все технические возможности для осуществления различных видов деятельности.

Характеристики складов и офисов

Предлагаем вашему вниманию характеристики следующих свободных площадей: по ул. Д. Донского12а, 

Четырёхэтажный административно — складской комплекс расположен на территории бывшего завода «Металлист» это район «Кобринского Моста» остановка «Зелёная» на ул. «Московской» в непосредственной близости территория таксопарка.

На территории имеются складские площади от 20 кв. м до 300 кв. м. В складском комплексе имеются  склады, в том числе отапливаемые, высота потолков — от 3 м до 6 м; полы — бетон; наличие офисных и подсобных помещений; круглосуточная охрана; охраняемая территория под видеонаблюдением; парковка автомашин; телефон, интернет.

Объект Ул. Д. Донского 12а является собственностью нашей компании и расположен на обособленной территории. Общая площадь помещений составляет около 3500 кв. м, в том числе: офисные помещения — 1300 кв. м. Максимальная площадь одного офиса — 140 кв. м, высота потолков — 2,7 м, пластиковые  окна. Площади многофункционального назначения — от 300 до 970 кв. м позволяют удобно разместить авторемонтные мастерские, склад или производственную площадку. Высота потолков складов — 5 – 6 м. Бетонные полы с несущей способностью не менее 5 тонн на кв. м. Конфигурация некоторых площадей может быть выполнена по желанию арендатора. Прилегающая территория позволяет организовать парковку до 100 легковых автомобилей одновременно. Предусмотрено оборудование всеми необходимыми инженерными системами, видеонаблюдение, охрана, благоустройство территории.

В настоящее время объект находится в стадии завершения ремонтных работ. Московский  район г. Бреста.

Более подробную информацию вы можете получить по телефону +375(33) 662 33 02 — ежедневно, с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:00.

Возможно, рассмотрение варианта по предоставлению в аренду части понравившегося вам склада с обустройством временных перегородок из облегченных металлоконструкций.