Год: 2016

… Оглавление

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

1.1 Понятие недвижимого имущества

1.2 Понятие, существенные условия и форма договора купли – продажи недвижимости

1.3 Субъекты и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

1.4 Государственная регистрация сделок купли продажи, аренды коммерческой недвижимости (аренда складов и офисов) и ее значение

1.5 Проблемы правового регулирования договора купли – продажи недвижимости 

ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Договор купли – продажи жилых помещений

2.2 Договор купли продажи земельных участков

2.3 Договор купли – продажи зданий,сооружений, иной коммерческой недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК

см. далее

В начало

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Деление вещей на движимые и недвижимые ведет историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных и некоторых обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств: большинство объектов недвижимости неразрывно связано с земельными участками, на которых они расположены; недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью и требуются особые меры охраны интересов сторон; в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается рад ограничений по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на легальном определении договора купли-продажи в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости и может быть сформулировано так: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками договора продажи недвижимости на стороне продавца или покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а казенное предприятие — правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Что касается учреждения, то оно может отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения и оперативного управления, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник. То же происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя. При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Предмет договора — имущество, которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается купить, а другой — продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее. Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи.

Основная обязанность продавца — передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Учитывая необходимость регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии с законом.

Жилое помещение это помещение, предназначенное, прежде всего, для проживания, не используемое для производственных целей. Таковым обычно выступает дом или иное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям. На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента осуществления такой регистрации.

Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду, что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно изменяется.

Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.

 

 

Библиографический список

 

Нормативно – правовые акты и судебная практика

1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. С изменениями от12.2008 N 315-ФЗ, от 09.02.2009 N 7-ФЗ, от 29.06.2009 N 132-ФЗ,
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изм., внесенными Федеральным законом от06.2009 N 121-ФЗ) .
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. С изменениями от03.2009 N 32-ФЗ.
5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Рос. газета. 2002. 26 января. №
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество (аренда офисов и складов) и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № Ст. 3594.
7. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. 20 апреля. № Ст. 1801.
8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № Ст. 3813.
9. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. 20 ноября. № Ст. 4473.
10. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № Ст. 4148.
11. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997. 19 мая. № Ст. 2240.
12. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Собрание законодательства РФ. 2002. 18 ноября. № Ст. 4587.
13. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 27 августа. №
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 //Вестник ВАС РФ. 2002. №
15. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2003. №
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. №
17. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 февраля 1999 г. № 4749/98. // Вестник ВАС РФ. 1999. №
18. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. №
19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. №

Литература

20. Абашин Э. А. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
21. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Проспект, 2007. – 376 с.
22. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Рос. газета, 2006. – 224 с.
23. Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2008. – 632 с.
24. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 784 с.
25. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 535 с.
26. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 542 с.
27. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 495 с.
28. Жилищное законодательство: комментарии. – М.: Профиздат, 2006. – 93 с.
29. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник / И.А. Исаев — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрист, 2007. — 797 с.
30. Как приватизировать, купить и продать квартиру без потерь / Под ред. И. Посошкова. – М.: Рос. газета, 2008. – 192 с.
31. Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89, 2007. – 750 с.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2008. — 800 с.
33. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на коммерческую недвижимость и сделок с ним». – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 656 с.
34. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. — М.: Норма, 2007. – 648 с.
35. Оценка недвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федорова и др. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 496 с.
36. Пиляева В. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. – М.: КноРус, 2009. – 796 с.
37. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Труд и право, 2008. – 95 с.
38. Сделки с недвижимостью: порядок оформления аренды складов и офисов . – М.: Рос. газета, 2005. – 272 с.
39. Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. — М.: «Рос. газета», 2006. – 129 с.
40. Судебная практика по жилищным спорам / Сост. П. В. Крашенинников и др. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 827с.

В начало

Договор купли — продажи зданий и сооружений

 

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Казань, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, — договор не считается заключенным.

Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ[1] говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример:

«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта коммерческой недвижимости, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость»[2] обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора»[3].

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи здания (сооружения).

С передачей здания (сооружения) продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка БТИ, технический паспорт на здание и др.

При купли-продажи нежилых помещений зачастую могут возникнуть споры о имуществе оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередко фирма-продавец не успевает вывести все свое имущество из здания (сооружения) и собирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачу покупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляет свои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены здания сейфы). Возникает спор.

Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить и правовое положение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Данная оговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственность покупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанность продавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.

В статье 556 ГК РФ закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Следуя отечественной и мировой практике, Гражданским кодексом РФ установлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к товарам. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар (здание, сооружение, далее по тексту объект), качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного объекта могут способствовать следующие положения ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения здания (сооружения), продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товаров, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договора о качестве товара?

Покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товаров. Еще более жесткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделен правом по своему выбору отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (ст. 475 ГК РФ).

Обязанность проверить качество реализуемых товаров может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого товара и ее результаты, например справка из БТИ о техническом состоянии здания (сооружения).

При наличии лишь законной гарантии на товары, то есть когда на эти товары не установлены гарантийный срок или срок годности, недостатки в товарах должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Четкое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особенно существенно в условиях сегодняшних неплатежей.

Выполнение обязанности принять товар в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему здание (сооружение).

ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены здания (сооружения), но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя также принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут требоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, определенной договором или рассчитанной в порядке (способом), указанном в договоре, например, фиксированная сумма за квадратный метр). Как уже отмечалось выше – цена договора купли-продажи нежилых помещений – существенное условие договора.

Специально регулируются вопросы, связанные с предварительной оплатой товаров (ст. 487 КГ РФ). Если такой порядок расчетов установлен договором, но, несмотря на это покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи объекта либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае, когда продавец не исполняет обязательства по передаче предварительно оплаченного объекта покупателю, последний вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного объекта или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи нежилого помещения может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, то есть о том, что оплата товара осуществляется через определенное время после его передачи покупателю. В этой ситуации покупатель должен оплатить товар в срок, определенный договором. Если же условие о сроке оплаты объекта, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи здания (сооружения), а по его истечении — не позже чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного объекта (ст. 488 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязанности по оплате товара, проданного в кредит, в установленный срок дает продавцу право потребовать от него либо оплаты переданных товаров, либо его возврата. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 ГК. Указанные проценты оплачиваются покупателем со дня, когда товар (здание, сооружение) должен был быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товара в кредит является также то, что товары с момента передачи и до фактической их оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия не только условия о предмете и цене здания (сооружения) но и о порядке, сроках и размерах платежей.

Помимо тех прав, которыми наделяется продавец по всякому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара.

В рамках этой главы представляется целесообразным проанализировать особенности купли-продажи нежилых помещений объектов государственной или муниципальной собственности.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности в определенной мере лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретение в собственность сданных в аренду  зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. Согласно Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535, к таковым относятся:

1) физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

2) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи не менее 75 процентов их акций;

3) граждане-предприниматели и их объединения, а также преобразованные в акционерные общества бывшие государственные предприятия, доля государственной собственности в уставном капитале которых не превышает 25 %, в случае, если договор аренды объектов нежилого фонда был заключен ими на основании конкурса или аукциона;

4) бывшие арендные предприятия, которые имеют исключительное право на заключение аренды офисов, складов и иного недвижимого имущества или приобретения его в собственность.

В отношении последнего субъекта установлена льгота, согласно которой наличие договора аренды объекта при оформлении его приватизации не обязательно.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры. Так, собственник обязан за свой счет проводить ремонтные и реставрационные работы, не допускать самовольной перестройки или переделки имущества. Нарушение собственником принятых обязательств по сохранению памятника истории и культуры влечет наложение на него штрафных санкций, а в случае повторного нарушения Охранного свидетельства договор купли-продажи может быть расторгнут в установленном законодательством порядке. Примечательно также то, что собственник несет уголовную ответственность за умышленное уничтожение памятника истории и культуры и причинение ему имущественного ущерба. Таким образом, это один из тех редких случаев, когда собственник в силу приобретения имущества в собственность становится обладателем не только вещного, но и обязательственного права.

Надо сказать несколько слов и о приобретении объектов нежилого фонда за пределами Российской Федерации. В последнее время в средствах массовой информации появились многочисленные рекламные объявления, призывающие приобретать здания, сооружения, находящиеся на территории иностранных государств. Рекламодатели в таких случаях, как правило, уверяют в законности подобных действий и обещают быстрое правовое оформление операции при ее полной конфиденциальности. Однако следует обратить внимание предприятий и граждан, рассматривающих возможность совершения указанных действий, на требования законодательства Российской Федерации в этой сфере, так в соответствии с п. 10 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона РФ от 9 октября 1992 года «О валютном регулировании и валютном контроле» указанные операции относятся к операциям, связанным с движением капитала, и должны осуществляться в порядке, устанавливаемом Банком России. В целях ограничения вывоза капитала из страны Банком России установлен лицензионный порядок на совершение указанных операций. Такой же порядок определен Банком России на основании п. 2 ст. 5 указанного Закона и для открытия счетов в банках за пределами Российской Федерации российскими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами (за исключением открытия последними счетов на период пребывания за границей).

Таким образом, все вышеуказанные операции являются законными только при наличии у российского предприятия или гражданина соответствующего разрешения (лицензии) Банка России. Информация об открытии в странах-членах Интерпола банковских счетов, движении по ним денежных средств, приобретении российскими гражданами и предприятиями недвижимости может быть получена правоохранительными органами путем направления международного следственного поручения в высшее юридическое ведомство любой из этих стран по дипломатическим каналам.

При совершении российскими предприятиями, учреждениями, организациями или гражданами указанных сделок или действий без лицензии Банка России такие сделки могут быть в установленном порядке признаны недействительными, а все полученное по таким сделкам или в результате подобных действий может быть изъято в доход государства на основании ст. 14 Закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле». Лица, осуществившие перевод капитала без лицензии Банка России, а также руководители предприятий, учреждений, организаций (независимо от формы собственности), оставившие средства в иностранной валюте на открытых без лицензии Банка России счетах за границей, могут быть также привлечены к уголовной ответственности на основании ст. 193 УК РФ[4].

 

[1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998., — №1.-С. 33.

[2] Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1993., — №50, — Ст. 4868. В настоящее время к таким отношениям применяется Федеральный закон РФ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе аренде складов и офисов», Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 10 января 2000 г., — №2. — Ст. 149; Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ. — 20 января 2001. — № 3. – Ст. 273.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998., — №1.-С.63.

[4] Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 17 июня 1996 г., — №25. — Ст. 2954.

См. далее

В начало

2.2 Договор купли – продажи земельных участков

 

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.

Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

Еще на заре земельной реформы была сделана попытка решить эту проблему. Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе» (утратил силу) предусматривал переоформление права пользования на земельные участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР «О земельной реформе» были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.

Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.[1]

Для юридических лиц предусмотрены специальные условия переоформления прав на землю. Юридические лица, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Таким образом, в отношении юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен «принудительный» порядок переоформления права.

Следует отметить, что в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому «принудительный» порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.[2]

Юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Гражданин, изъявляющий желание продать, принадлежащий ему на правах собственности земельный участок, обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения земельного участка.

Продавец предоставляет комитету документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).[3]

План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные лицензированной организацией, принимаются регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли — продажи (купчей) земельного участка.

Договор купли — продажи (купчая) земельного участка оформляется продавцом и покупателем при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок (п. 13 указанного протокола).

После совершения перечисленных действий граждане (покупатель и продавец) представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственности покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок.

Специальные правовые нормы по переоформлению права пользования на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».[4] В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.[5]

Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».[6] Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

В настоящее время государственная собственность на землю в подавляющем большинстве случаев не разграничена. Очень актуальным остается вопрос о правах на земельный участок при переходе права собственности.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс РФ допускал возможность нахождения в гражданско — правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).[7]

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.[8]

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду.[9] Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора купли — продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона № 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли — продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли — продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.[10]

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

Интересным остается вопрос о том, может ли земля предоставляться в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом (п. 5. ст. 29 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего ЗК РФ Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.[11]

Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.

 

[1] См. ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

[3] Подробнее см.: Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: Аренда офисов и складов, аренда земельных участков, нормы права и судебные прецеденты. М., 2007. С. 268.

[4] Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества, аренда муниципальной собственности, аренда складов и офисов»// Рос. газета. 2002. 26 января. № 16.

[5] См. ст. 6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4148.

[6] Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // Собрание законодательства РФ. 1997. 19 мая. № 20. Ст. 2240.

[7] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

[8] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4148.

[9] Брагинский М. И. Договор продажи коммерческой  недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2. С. 42.

[10] Подробнее см.: Фаршатов И. Организационно-правовые предпосылки договора строительного подряда // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 68-69.

[11] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. 29 октября. № 44. Ст. 4147.

см. далее

В начало

 ГЛАВА II ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Договор купли – продажи недвижимости жилых помещений

 

Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения», который, по мнению автора, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

— жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей (п. 2 ст. 288 ГК РФ);

— жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

— жилое помещение — это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в

жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

— жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) — это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ);

— жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;

— жилое помещение — это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.[1]

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодности для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенности для проживания людей».[2] Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения — жилое или нежилое.[3]

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Итак, понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с другой недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.[4]

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).[5]

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст. 292 ГК РФ, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но, тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.[6]

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки.[7] Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить — может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.[8] По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.[9]

Таким образом, сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в норме п. 3 ст. 222 ГК РФ. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.[10]

Но, прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право.[11] Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством:

— члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником.[12]

— наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ.

— гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

— наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст. 53 ЖК РФ

— гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672,685 ГК РФ).

Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи коммерческой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из бюро технической инвентаризации (БТИ).

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.[13]

Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (статьи 420, 549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:

• предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ);
• цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);
• перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 ГК РФ).

На основании п. 7 Инструкции от 6 августа 2001 г. № 233 «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» при продаже квартиры или ее части в многоквартирном жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов.[14]

 

[1] Цит. по: Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 41.

[2] См., например: Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. М., 2003. С. 220.

[3] Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 41.

[4] Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 209-210.

[5] См., например: Волохова Н. Дети в сделках с недвижимостью// Семейное и жилищное право. 2005. № 1. С. 23-24.

[6] Борисенко А. Жилая недвижимость как о6ъект купли-продажи // 3аконность. 2004. № 2. С. 42.

[7] Еремеев В. Что нам стоит дом построить… : юридический практикум // Оборудование: рынок, предложение, цены. 1998. № 11. С. 43.

[8] Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка за­конченных объектов, аренда складов и офисов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 2006. С. 127.

[9] См. п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

[10] См. п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1995. 20 ноября. № 47. Ст. 4473.

[11] Еремеев В. Что нам стоит дом построить… : юридический практикум // Оборудование: рынок, предложение, цены. 1998. № 11. С. 43.

[12] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. 3 января. № 1 (часть I). Ст. 14.

[13] Бахрах Д. Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как административное производство: правовое регулирование экономической деятельности // Современное право. 2003. № 7. С. 7.

[14] Утверждена Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые и коммерческие помещения, аренды офисов и складов» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. 27 августа. № 35.

см. далее