Рубрика: Коммерческая недвижимость

 В Современных условиях значительно возрастает роль бухгалтерии как важнейшего инструмента получения достоверной информации об имуществе предприятия и его обязательствах и своевременного доведения этих сведений до пользователей. Последствия экономического кризиса, затронувшие практически всех субъектов предпринимательской деятельности, привели к тому, что в настоящее время заключение договоров аренды коммерческой недвижимости, чаще всего небольшими предприятиями, не имеющими необходимого объёма собственных денежных ресурсов, приобрело широкое распространение. Аренда складов, производственных помещений, оборудования во многих случаях с экономической точки зрения более выгодна, чем покупка в собственность.

Бухгалтерский учёт  по арендной плате отражает обе стороны договора: арендатор и владелец. Основным документом, служащим основанием для отражения в бухгалтерском учете указанных операций является акт приемки имущества в аренду. Арендатор учитывает, взятое в арен­ду имущество на забалансовом счете и в инвентарной карточке.

Арендатор начисляет сумму причитающейся к уплате арендной платы в сроки, установленные договором (ежемесячно, ежекварталь­но). При этом сумму арендной платы он списывает на затраты про­изводства (издержки обращения).

Договор аренды офиса, склада, оборудования – один из самых часто встречаемых договоров, в хозяйственной деятельности предприятий и индивидуальных предпринимателей.

Обновление основных средств и расширение производствен­ных площадей при недостаточности собственных источников фи­нансирования затрат на капитальные вложения вызывают необ­ходимость у организаций приобретать оборудование и прочее имущество на основе договора лизинга.

Однако, несмотря на достаточно обширную практику применения договоров аренды,  проблемы, связанные с их заключением, исполнением, а также учетом и налогообложением хозяйственных операций, возникающих в рамках арендных правоотношений, остаются актуальными и сейчас.

В связи с расширением прав предприятий в области постановки и ведения бухгалтерского учета перед бухгалтерскими службами возникает проблема оптимальной организации учета различных объектов: основных средств, процессов производства и реализации, расчетов, капитальных и финансовых вложений и др.

Данная статья обозначает круг вопросов, связанных с организацией ведения учета арендованных основных средств. В результате можно сделать следующие выводы:

• независимо от организационно-правовой формы собственности предприятия, учет основных средств организуется в бухгалтерии в разрезе инвентарных объектов, каждому из которых присваивается инвентарный номер;
• в зависимости от типа аренды основных средств арендаторы и арендодатели несут различные права и обязанности;
• основным счетом, по которому отражается аренда основных средств, является счет 001 «Арендованные основные средства».
• порядок учета аренды определен Стандартом бухгалтерского учета №   17 «Учет аренды» (СБУ 17), в соответствии с которым в зависимости от срока аренды различа­ют текущую и финансируемую аренду.

Филиал ООО «ХАЛЯВА» образован в марте 2015 года. Основной вид деятельности — услуги временного хранения, таможенного брокера, оформление таможенных грузов и услуги по сертификации. Имеет государственную лицензию.

Данный филиал ООО «ХАЛЯВА» расположен в городе Полоцке по адресу: улица Лесная, 6/2. Головной офис предприятия ООО «ХАЛЯВА» находится в городе Бакаса.

Учет аренды в ООО «ХАЛЯВА»

Филиал ООО «ХАЛЯВА» не имеет собственного здания, поэтому арендует офисы у ОАО «АЛТЫН», и арендует склад у ИП «Неелина»

по финансируемой аренде, на основе договоров. В конце каждого месяца предоставляется счет-фактура, Акт выполненных работ, которое подписывается двумя сторонами.

При  учете, на условиях финансируемой аренды, офисного помещения в ООО «ХАЛЯВА» используются следующие хозяйственные операции:

Также фирма арендует легковой автомобиль, у ОАО «АкМАЗсервис»,  по текущей аренде, на котором брокеры ездят в аэропорт для оформления грузов, прибывающих чартерными рейсами из-за границы.

Учет легкового автомобиля, по текущей аренде, оформляется следующими хозяйственными операциями:

     Финансовый лизинг — предполагает что лизингодатель обязуется приобрести в собственность оговорённое в договоре лизинга имущество у конкретного поставщика и предоставить это имущество лизингополучателю за плату, с правом выкупа имущества лизингополучателем. Предметом лизинга может быть коммерческая недвижимость, оборудование, техника, земля, сельхозяйственная техника и иное имущество, относящееся к основным средствам, и любые другие неупотребляемые вещи, а также ценные бумаги и природные ресурсы (ст. 556 ГК РК). Текущие платежи, обязательные к уплате в соответствии с договором о лизинговой аренде, рассчитываются с учетом амортизации всей или базовой части стоимости имущества по цене на момент заключения договора (ст.570 ГК РК).

Лизинг предполагает, участие в нем трех сторон и более: лизингодателя, лизингополучателя и продавца.

     Лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приоб­ретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность иму­щество (офис, склад, оборудование, технику, акции и т.д.) и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизинго­получателю за определенную плату;

Лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, ко­торое в соответствии с договором лизинга обязано принять пред­мет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

Продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингода­телем продает лизингодателю в обусловленный срок производи­мое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Бывает так , что  сделка совершается  и двумя сторонами. Лизингополучатель находит продавца-поставщика необходимых ему средств и согласовывает покупку у продавца с лизингодателем.    

К основным видам лизинга относят:

возвратный лизинг — разновидность финансового лизинга, при котором продавец предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель;

банковский лизинг – разновидность лизинга, при которой в качестве лизингодателя выступает банк;

полный лизинг- разновидность, при которой техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляет лизингодатель;

чистый лизинг- разновидность, при которой техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляет лизингополучатель.

По своей форме лизинг может быть внутренним и международным.

Передача по договору лизинга основных средств, подлежащих амортизации, согласно п. 1 ст.74 Налогового кодекса является финансовым лизингом, и освобождается от налога на добавленную стоимость (ст. 228) если она отвечает следующим условиям:

• передача основных средств в собственность лизингополучателя и предоставление права на приобретение основных средств по фиксированной цене определены договором лизинга;
• срок финансового лизинга превышает 80% срока полезной службы основных средств;
• лизингополучатель приобретает имущество в качестве основного средства.
• 

   Стоимость основных средств, переданных (полученных) в финансовый лизинг, определяется на момент заключения договора лизинга. Такая сделка рассматривается как покупка основных средств лизингополучателем, который является владельцем этих средств, а лизинговые платежи – это платежи по кредиту, предоставленному лизингополучателю.

Учет лизинга осуществляется в соответствии с требованиями  закона РК «О финансовом лизинге» ст.22. порядок учета установлен СБУ 17 «Учет аренды», методическими рекомендациями к нему и МСФО 17 «Аренда».

Таким образом, лизинг согласно Закону «О финансовом лизинге» — это вид инвестиционной деятельности, а инвестирование в форме имущества в отличие от денежного кредита снижает риск не возврата средств, так как собственником передаваемого имущества в лизинг остается лизингодатель.

Текущая аренда —  любой вид аренды, кроме финансируемой. Это передача в пользование, за плату имущества находящегося в собственности арендодателя, на определенный срок для удовлетворения потребностей арендатора. Текущая аренда предполагает, что права и обязанности собственника арендуемого имущества остаются у владельца, а к арендатору переходит только право владения оборудованием, офисным помещением, производственным зданием и  иным имуществом, переданным в управление за плату.  Договор такой  аренды предполагает, что риски и вознаграждения связанные с правом собственности на актив остаются у арендодателя. По истечении срока аренды, имущество возвращается владельцу.

Предметом такой аренды может выступать как отдельный объект основных средств (Станок, автомобиль, трактор, компьютер и др.), так и его часть (Аренда офиса, аренда склада, отдельное помещение, часть цеха и т.д.).

Текущая аренда предполагает, что арендодатель сданное в аренду имущество про­должает учитывать у себя на балансе в составе основных средств с отметкой их выбытия в инвентарной карточ­ке (книге). Эти карточки хранятся отдельно.

Каждый случай  сдачи  в аренду имущества производится по договору и оформляется приемно-передаточным актом. Договором оговариваются на какой срок, рассчитанный исходя из оценки состояния имущества с учетом его реального  износа и действующих норм амортизационных отчислений, исходя из этих же данных определяется минимальная величина арендной платы.

Стоимость аренды  предполагает, компенсацию средств рассчитанных исходя из норм амортизационных отчислений на восстанов­ление, смет затрат на ремонт, и части прибыли. Период аренды устанавливается в пределах года с дальнейшей пролонгацией и изменением условий договора. Износ по объекту предприятие-арендатор не учитывает.

 За нарушение, предусмотренных договором  сроков, арендатор выплачивает пеню в размерах, предусмотренных этим  договором, и относит её на внереализационные потери.

Экономические показатели по результатам сдачи имущества в аренду, собственник отражает на прибыли или доходах будущих периодов. Начисление амор­тизационных сумм по сданным в текущую аренду основным средствам собственник относит на уменьшение доходности.

Отражение стоимости  произведенных арендатором за свой счет капитальных вложений в арендованные основные средства производится как дооценка у арендодателя при возврате средств арендатором.

У арендатора арендованные объекты основных средств учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства», так как полученные в аренду объекты отражаются в балансе после подсчета его итогов и не увеличивают имущества арендатора. Аналитический учет по счету 001 «Арендованные основные средства» ведут по арендодателям, материально ответственным лицам и по объектам арендованных основных средств по их первоначальной стоимости, обозначенной в договора аренды.

Первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного арен­дованного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансо­вого счета 001 «Арендованные основные средства» без дебетования како­го-либо другого счета.

1. При учете текущей аренде у арендатора используются следующие хозяйственные операции:

1. Учет аренды основных средств у арендатора:

 Начисление амортизации по арендованным основным средствам производится арендодателем (за исключением амортизационных отчислений, производимых арендатором по договору аренды предприятия, и в случаях, предусмотренных в договоре финансовой аренды).

На сумму арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор де­бетует счета издержек производства и обращения.

Не всегда арендуемое  субъектом имущество, полностью отвечает его запросам. Поэтому довольно часто арендаторы самостоятельно ремонтируют, восстанавливают либо модернизируют — улучшают арендованное имущество, проводят перепланировку помещений и т.д.

     Если по условиям договора аренды капитальный ремонт основных средств, производится арендатором за свой счет, то затраты на его осуще­ствление списывают с кредита соответствующих материальных и расчетных счетов.

Финансируемая аренда – передача арендодателем —  арендатору основной части выгод и рисков, находящийся во взаимосвязи, с правом собственности на арендуемое имущество. При этом арендатор арендованные офис, склад, производственное строение, оборудование и т.д.  отражает в своем балансе.

   Такая аренда подразумевает, что основные средства сдаются в аренду по цене, оговорённой владельцем и арендатором (выкупная цена).

К финансируемой аренде,  организации и  предприниматели относят объекты основных средств, которые (согласно договору аренды) по истечении срока аренды (или до его истечения) должны перейти в собственность арендатора или могут быть выкуплены при условии, что арендатор внесет всю оговорённую цену. Объектом финансируемой аренды является имущество, т.е. основные средства, но переданные на срок более одного года вплоть до момента полной амортизации объекта (или срока, близкого к нему). Арендатор должен отражать финансируемую аренду в качестве актива и обязательств.

   В бухгалтерском балансе по суммам, равным на начало срока аренды справедливой стоимости арендуемого имущества или  по дисконтированной  стоимости минимальных арендных платежей. При расчете дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей коэффициентом дисконтирования  является процентная ставка, заложенная в аренду, если её можно измерить. Если нет, то используется расчетная ставка процента заемный капитал.

Организация должна раскрывать общие минимальные арендные платежи на дату отчета и их дисконтированную стоимость для каждого из следующих периодов:

— чистая балансовая сумма для каждого класса активов на дату, под которой понимается разность между первоначальной стоимостью, начисленной амортизацией и накопленных убытков от обесценения;

— сверка между минимальными арендными платежами на отчетную дату и их дисконтированной стоимостью;

— условная арендная плата признается как расходы отчетного периода;

— если на отчетную дату существует соглашение о субаренде, арендатор должен раскрывать сумму будущих минимальных платежей.

   Арендные платежи предусматривают погашение стоимости арендованного имущест­ва (амортизационные отчисления), услуг по арендным операциям и при­были, которую получил бы арендодатель от эксплуатации объекта, но не выше процента за пользование кредитом. В инструкции к плану счетов этот размер прибыли назван арендным процентом.

При передаче основных средств в финансируемую аренду арендодатель составляет рекомендуемые планом счетов проводки по выбытию основных средств. Затем отражают начисление арендной платы в виде процентов по финансовой аренде и части разницы между согласованной и остаточной стоимостью, приходящейся на период, за который начисляется арендная плата.

Предприятие — арендатор может выкупить долгосрочно арендуемые склады, офисы , производственные здания и иные основные средст­ва до истечения срока аренды.

Если арендатор допустит нарушения договорных условий, то долгосрочно арендуемые им основные средства могут быть востребованы арендодателем. Подобные условия должны быть оговорены в договоре аренды.

По истечении договора финансируемой аренды (или при условии  полного расчета арендатора с арендодателем за основные средства) — Арендованная коммерческая недвижимость, оборудование и иные средства производства, становятся собственностью предприятия-арендатора. Корреспонденция  счетов  финансируемой аренды  у арендатора и владельца  приведена в примере.

 Учет финансовой аренды у арендатора:

II.Учет финансовой аренды у арендодателя:

     В конце каждого отчётного года перед составлением годового отчета арендатор в порядке инвентаризации своих расчетных взаимоотношений по обязательствам договора долгосрочной  ренты посылает письмо-запрос арендодателю с просьбой подтвердить сумму, числящуюся в пользу владельца — арендодателя. Эта сумма обязана соответствовать величине задолженности по арендным обязательствам.  Почтовое отправление  следует послать как заказное (уведомлением о вручении). Если письменный ответ от арендодателя не поступит, то, исходя из принципа о молчаливом согласии, можно считать, что арендодатель согласен с суммой долга и считает ее признанной. Инициатива выверки расчетов может исходить и от владельца имущества. Тогда арендатору необходимо ответить на письмо-запрос арендодателя: подтвердить сумму долга, если арендатор признает ее, он оплачивает свой долг, либо мотивирует причины ее непризнания. В последнем случае необходимо выверить расчеты и прийти к согласованному остатку задолженности.

Коммерческие организации зачастую вынуждены арендовать офисы, складские  помещения, оборудование, земельные  участки, железнодорожные тупики и т.д.

В  тексте договора аренды, заключенного между арендатором и собственником, должны быть конкретно оговорены все мелочи взаимоотношений:

— объект договора аренды,

— местоположение объекта,

— сроки оплаты за пользование,

— за чей счет производится ремонт,

-срок действия договора и т.д.

Траты, связанные с арендой, или с получением общего дохода, подлежат вычету в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 92 Налогового кодекса РК, подтверждённых документами, об этих расходах, или с получением суммарного  годового  дохода.  Констатируется, что данные расходы подлежат вычету в том налоговом периоде, в котором они фактически произведены, за вычетом расходов будущих периодов.

На вычеты следует брать только реальные расходы. В соответствии  с пунктом 16 статьи 10 Налогового кодекса используется метод начислений – метод налогового учета, согласно которому независимо от времени оплаты доходы и расходы учитываются с момента выполнения работ, предоставлении услуг, отгрузки товаров с целью их реализации и оприходования имущества.

Из этого следует, что на вычеты следует учитывать все признанные расходы, независимо от времени оплаты, при наличии документов.

Согласно пункту 4 ст.113 Налогового кодекса, расходы, связанные с заменой деталей (частей) основных средств, используемые на условиях аренды, производимые в целях сохранения и поддержания технического состояния основного средства в соответствии с технической документацией, которые не увеличивают нормативного срока службы основных средств и не повышает производственной мощности, произведенные арендатором в отношении арендуемых основных средств, не возмещаются арендодателем в соответствии с договором аренды, подлежат вычету в соответствии со статьей 92 настоящего кодекса.

 На вычеты можно взять всю сумму затрат при соблюдении следующих условий:

1. Наличие копий технической документации основного средства (подлинник находится у арендодателя);
2. договор аренды коммерческой недвижимости (офис, производственное помещение, склад, оборудование);
3. наличие всех документов, подтверждающие расходы на ремонт основного средства: кассовые чеки, акты выполненных работ, накладные, счет-фактуры, договор на ремонт;
4. факт на возмещение затрат арендодателем.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то он выдает акт выполненных работ и счет-фактуру с выделением НДС. Следует обратить внимание на условия аренды земли в соответствии с пунктом 2 ст.226 Налогового кодекса, аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождается от налога на добавленную стоимость, за исключением платы за предоставление земельного участка для парковки или хранения автомобилей, а также транспортных средств.

На практике часто встречаются случаи, когда в договоре аренды складов, офисных и производственных помещений или по соглашению сторон арендатор возмещает арендодателю стоимость затрат по электроэнергии, коммунальным услугам, абонентскую плату за телефон, междугородние телефоны сверх платы за аренду помещения. Арендатор получает от арендодателя счет-фактуру с вышеперечисленным наименованием работ.

Рассмотрим порядок отнесения затрат по аренде с учетом видов затрат.

При заполнении годового отчета следует расшифровать контрагентов, от которых получены товары и услуги. На предоставление некоторых видов услуг, согласно закону «О лицензировании», наличие лицензии обязательно. Согласно вышеуказанному закону, производство и предоставление услуг в области связи, покупка в целях перепродажи электрической энергии, специальное водопользовании относятся к видам деятельности, подлежащим обязательному лицензированию. В случаи отсутствия у арендодателя лицензии на эти виды услуг, арендатор просто возмещает ему стоимость этих затрат от поставщика. Поэтому, чтобы не отражать в перечне  предприятий, предоставляющих услуги связи, электроэнергии, арендодателя, следует отнести эти затраты на аренду.

Иногда  бывают  случаи аренды железнодорожного тупика. Многие бухгалтеры  оплату аренды относят на железнодорожные услуги, что неправильно, потому что  имеет место только аренда тупика. «…Перевозка пассажиров и грузов железнодорожным, речным, морским, воздушным путем» является лицензионным видом деятельности в соответствии с пунктом 20 ст.9 закона «О лицензировании». В этом случае данные расходы также следует относить на аренду.

Понимая свое экономическое положение и платежеспособность, предприятия  иногда приходят к выводу о том, что часто  выгоднее взять имущество  или  объект основных средств в аренду у другого субъекта, чем приобретать его в собственность, другими словами арендовать.

Договор  аренды должен предусматривать: сроки аренды; размер арендной платы;  состав и стоимость передаваемого в аренду складов, помещений, оборудования;  распределение обязан­ностей сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанности арендодателя представить арендатору имущество в соответствии с условиями дого­вора; порядок внесения арендной платы и возвращения имущества (после прекраще­ния договора) арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

Вид  аренды определяет форму сделки. Аренда классифицируется на осно­вании того, в какой степени риск и вознаграждение, связанные с правом пользования арендованным имуществом, переходят к арендатору или остаются у арендодателя. Формы аренды и условия арендного договора влияют на отражение операций в учете.

Все знают,  что хозяйственная деятельность компании складывается из некоторых непрерывных взаимосвязанных хозяйственных процессов: снабжение (приобретения и подготовка  материально-технических ресурсов), непосредственно производства продукции, а также ее сбыта (реализации). Влиятельность аренды коммерческой недвижимости и иных основных средств в эффективном производстве определяется тем, какое значение имеют орудия труда, иные средства производства и условия размещения в развитии производительных сил и производственных отношений. Однако многие, чаще всего вновь создаваемые организации, часто не имеют требующихся ресурсов или денежных средств, для приобретения офисных помещений, промышленных зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств. И все эти затруднения решаются за счет арендных отношений, т.е. передачи и получения объектов основных средств в аренду (имущественный наем) – договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение.

Каждое производство требует привлечения средств производства, которые подразделяются на предметы труда (сырье, материалы, покупные полуфаб­рикаты) и оборудование (станки, машины). Понимание того или иного предмета, как средство  труда,  определяется не внешними признаками, а той ролью, которую он играет в процессе производства.

В условиях экономической реформы повышается роль учета и контроля  над рациональным использованием всех ресурсов, в том числе и основных средств.

 Цель написания статьи  — знакомство с  вопросами понимания и значимости арендных отношений между предпринимателями, как с  базой взаимно полезных, партнёрских взаимоотношений способствующих  объединению капиталов и «идей» с целью производства необходимых обществу товаров и услуг.

Большинство компаний, начинающие свой бизнес или те, кто стремится к расширению, и  выходят в другие районы деятельности, сталкиваются с проблемой выбора офиса.

И ОСОБЕННО НА ПЕРВОМ ЭТАПЕ,  лучшего решения, чем аренда, вряд ли удастся найти и вот почему, это минимум вложений и рисков. Кроме того  аренда офисов и  помещений иного назначения, экономически выгодна. Попробуйте купить… или построить¸  Не проще ли, эти ресурсы использовать по прямому назначению… и увеличить оборот компании.

 В варианте аренды у Вас ни о чём не болит голова и вам не нужно заниматься обслуживанием строения, этим занимается собственник.  Он полностью занимается обслуживанием здания: от ремонта инженерных систем и коммуникаций до уборки офисов. Выбрав аренду офиса, вы получаете полностью готовые к эксплуатации площади. Это значит, что все необходимое для работы (телефонная связь, интернет и прочее) уже включено. Если возникнет необходимость в проведении дополнительных коммуникаций, то достаточно договориться с собственником. И, наконец, аренда офиса дает возможность сразу же переехать и начать работу в готовом помещении без каких-либо промедлений.

«ЧУП НЕЛЬГАУ», как непосредственный собственник помещений, предлагает аренду офисных, складских и производственных помещений на выгодных условиях. Все офисные помещения по-современному оборудованы, они подключены к телефонной линии, предусмотрен выход в интернет. Уборка офисов осуществляется нашими специалистами по тому графику, который наиболее удобен для клиента. Строения, в которых мы сдаем помещения всевозможных назначений в аренду, имеют удобные подъезды, имеется вместительная парковка, территория охраняется, ведется видеонаблюдение за объектом. При желании, на данной территории можно снять офисы различной площади в зависимости от нужд арендатора, а также арендовать склад либо производственное помещение.