Рубрика: Коммерческая недвижимость

Аренда и иные сделки с недвижимостью .

Операции (сделки) с недвижимостью — это взаимодействия между юридическими и (или) физическими лицами, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

 Как заключаются сделки с недвижимостью?

Наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с недвижимостью является договор. В большинстве случаев для заключения договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной регистрации (исключения составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). 

Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). 

 

Основные виды операций с недвижимостью

Купля-продажа объектов недвижимого имущества

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.  В настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым:

— купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.  

Аренда недвижимого имущества

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Основные операции:

— сдача в аренду коммерческой недвижимости :- аренда офисных помещений, аренда складских и производственных помещений, земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

Ипотека как особенный вид кредитования населения

Жилищная ипотека характеризуется как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся в собственности заемщика имущество. Операции:

— залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

Приватизация —  передача в собственность граждан,  на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений.

бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции:

— приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (расприватизация). \

 

Обмен (мена) недвижимого имущества — или обмен собственности на собственность.

 

Обмен — осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена — обмен собственности на собственность (договоры мены — те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции:

— обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

Дарение — передача гражданами (дарителями) в собственность иных граждан,  на добровольной основе находящихся в собственности дарителя жилых и иных помещений без наличия оплаты.

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции:

— дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья, и иных объектов недвижимого имущества.

Наследование недвижимого имущества

Под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции:

— наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

Налоги и сборы на операции с недвижимостью

Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ

Налоги на операции с недвижимостью

Налогообложение сделок с недвижимостью.

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.

При получении Объекта недвижимости в дар.

При наследовании Объекта недвижимости.

Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества.

Налогообложение аренды.

Налоговые вычеты ипотеки

Пример расчета налогового вычета при ипотеке

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованной литературы

 

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Объектами недвижимости являются:

— незастроенные земельные участки;

— жилые здания;

— многоэтажные жилые здания;

— квартиры в жилом доме;

— нежилые здания (нежилой фонд) – офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;

— промышленные и производственные здания;

— складские помещения

— незавершенное строительство.

Участники рынка недвижимости:

— покупатель – продавец.

1. Оценщики (государственные, независимые)
2. Риэлторы (обмен, продажа)
3. Брокеры
4. Юристы
5. Специалисты страхования и регистрации
6. Ипотечные банки
7. Средства массовой информации

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.

Цена – это свершившийся факт.

Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.

Стоимость бывает в пользовании и в обмене:

В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения.

В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:

— ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);

— залоговая – при предоставлении ипотечного кредита;

— страховая стоимость;

— арендная.

Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

Операции с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Налог на недвижимость — это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор — это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

— налог на имущество , используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

— налоги и сборы , выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека и др. В моей работе будут рассмотрены именно эти сделки.

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст. 13-15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

• федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;
• региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;
• местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

Если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли , полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Основные положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 7.5.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:

• 2% в федеральный бюджет;
• 18% в бюджеты субъектов РФ.

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость .

 

Рис. 7.5. Основные положения налогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью

Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.

С вопросами налогообложения при наследовании или получении недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

 

Налогообложение сделок с недвижимостью

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогами данная операция не облагается.

При получении Объекта недвижимости в дар.

Если же оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:

1. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям — 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим физическим лицам — 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям — 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим физическим лицам — 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• детям, родителям — 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим физическим лицам — 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

4. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного — родителям.
• другим физическим лицам — 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

При наследовании Объекта недвижимости

Необходимо уплачивать налог и при получении Объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1. При наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• наследникам первой очереди — 5 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• наследникам второй очереди — 10 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим наследникам — 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• наследникам первой очереди — 42,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• наследникам второй очереди — 85-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим наследникам — 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

• наследникам первой очереди — 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• наследникам второй очереди — 255-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
• другим наследникам — 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Льготы при наследовании и дарении

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается:

1. Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования пережившему супругу, или дарения имущества одним супругом другому.

Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет.

Основанием для предоставления льготы является свидетельство о регистрации брака, а в случае его отсутствия — решение суда о признании факта супружества

2. Cо стоимости жилых домов (квартир) и с сумм паевых накоплений в жилищно — строительных кооперативах, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решением суда.

В частности, не лишаются права на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем или дарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина;

3. Cо стоимости имущества, переходящего в порядке наследования от лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации, в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка.

Основанием для предоставления льготы является документ соответствующей организации о смерти наследодателя;

4. Cо стоимости жилых домов и транспортных средств, переходящих в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида.

Льгота предоставляется тем физическим лицам, которые имели указанные выше группы инвалидности на момент получения свидетельства на право наследования;

Налоги для продавца после продажи недвижимого имущества

После продажи недвижимого имущества Продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)»

Будьте осторожны с доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевого участия. Эти доходы не являются доходами, полученными в результаты продажи недвижимости, для них не предоставляется льгот могут заставить заплатить 13% с полученной суммы.

Отчет покупателя об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен Объект

Покупатель, в случае отсутствия в налоговых органах сведений о его доходах в достаточных для покупки недвижимости размерах, должен дождаться Письма из налоговой инспекции, в котором ему предлагается отчитаться об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен Объект. После этого Покупатель вправе по почте (без личной явки) направить в налоговые органы свой отчет.

На сегодняшний день реальным и легальным объяснением (разумеется, можно сказать, что «всю жизнь копил») является договор займа, заключаемый в простой письменной форме с близкими людьми. При этом заимодавцы не обязаны отчитываться, где они взяли средства, являющиеся предметом договора займа.

Кстати, у граждан отсутствует обязанность отчитываться за инвестиции, в т.ч. и в строительство. Следовательно, приобретателям строящегося жилья отчитываться не нужно.

Имущественный налоговый вычет для покупателя

Покупатель также имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением Объекта недвижимости.

Извлечение из подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса:

Налогоплательщик имеет право на получение имущественных вычетов: «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику с даты регистрации права собственности на жилой объект на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли — продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса. (Поясняем – физические лица признаются взаимозависимыми, если:

• одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
• лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

А также: «Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг)».)

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Налогообложение аренды

Существует 2 схемы уплаты налогов.

Арендодатель – физическое лицо.

В этом случае согласно статье 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка подоходного налога в размере 13%. К примеру, полученный вами доход от сдачи офисного помещения в аренду (найм) за год составил 120 тыс. рублей (10 тыс. рублей в месяц). Сумму в размере 120000 Х 0,13 = 15600 рублей вы должны перечислить государству

Арендодатель – индивидуальный предприниматель .

В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. С этого момента появилась правовая лазейка уменьшить налог на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Регистрируясь в виде индивидуального предпринимателя, владелец квартиры вправе указывать, сдачу имущества в аренду основным видом своей деятельности. Более того, согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения, что позволяет, используя «доходную» схему платить 6 % налога с полученных сумм. Все что нужно вести для отчетности, это Книгу доходов. Из получаемых сумм в качестве платежей за аренду, 6% остаются на расчетном счете, и раз в квартал необходимо платить накопленную сумму в бюджет. Раз в год также необходимо перечислить 1800 рублей сбора в Пенсионный фонд и предоставить в налоговую инспекцию Книгу продаж, в которой вы раз в месяц делается запись с суммой полученного дохода. Это стоит в среднем 1500 рублей в месяц.

Налоговые вычеты ипотеки

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

• документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);
• договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;
• акт приема-передачи квартиры;
• платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам,расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);
• кредитный договор.

Следует иметь ввиду, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Подготовленный пакет документов предоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.

Либо можно подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, — уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.

Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами — родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник – подчиненный» и т.п.

Если ипотечное жилье приобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено жилье – в общую совместную собственность или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию — в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие «белые» доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они «серые»), то целесообразно оформить заявление о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения – они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следует уточнять в налоговых органах на местах.

Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле. Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя. Если какая-то доля собственности оформлена на несовершеннолетнего ребенка, то с этой доли получить налоговый вычет сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия и при условии получения им собственных доходов. На сегодняшний день существует постановление Конституционного Суда, предусматривающее возможность получения родителями вычета за долю несовершеннолетнего ребенка. Но в налоговых инспекциях нет утвержденной процедуры для такого случая, и, как правило, родителям приходится снова и снова подавать в суд, чтобы получить вычет за ребенка. Ссылаться при этом следует на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П г. Москва «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой».

И при долевой и при совместной собственности любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли, или воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Важно помнить, что для получения налогового вычета по ипотечным процентам необходимо, чтобы платежные документы были оформлены на того собственника, который оформляет на себя вычет. Либо от получателя налогового вычета должна быть оформлена доверенность на того собственника, который реально осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег.

Пример расчета налогового вычета при ипотеке

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей.

Оплачивается за счет кредита – 2 200 000 рублей.

Срок Кредита — 10 лет.

Итоговая сумма процентов по кредиту — 1 100 000 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет — 3 100 000 рублей (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 100 000 руб. — полная сумма процентов).

Сумма налогового вычета – 403 000 рублей (13% от 3 100 000 руб.).

При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что доходы заемщика в течение года обеспечили достаточную сумму подоходного налога, из которого и осуществляется вычет. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 10 лет кредитования.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

В своей работе я рассмотрела налогообложение основных операций/сделок с недвижимостью – это купля-продажа, дарение, наследование, аренда, ипотека. Следует отметить, что для каждой операции существуют различные нюансы в законодательстве, которые, не имея юридического образования или опыта работы в сфере рынка недвижимости, полноценно описать очень сложно. Тем немее, я приложила усилия, чтобы описать налогообложение по самым популярным операциям с недвижимостью в нашей стране.

 

Список использованной литературы:

1. Н.Левадная “Рынок коммерческой недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.
2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.
3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996г.
4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.
5. Козырь О. «Понятие недвижимого имущества» // «Закон»,1999 г. № 4.
6. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.
7. Различные информационные ресурсы интернета.

Содержание: 1. Введение………………………………………………………2 2. Операции с недвижимостью: · Купля – продажа…………………………………………4 · Аренда……………………………………………………6 · Ипотека………………………………………………….10 · Обмен жилых помещений………………………………11 · Дарение жилых помещений…………………………….12 3. Заключение…………………………………………………….14 4. Список литературы ……………………………………………15 Введение Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Объектами недвижимости являются: -незастроенные земельные участки; -жилые здания; -многоэтажные жилые здания; -квартиры в жилом доме; -нежилые здания (нежилой фонд) – офисные помещения, складские помещения, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.; -промышленные и производственные здания; -незавершенное строительство. Участники рынка недвижимости: — покупатель – продавец. 1. Оценщики (государственные, независимые) 2. Риэлторы (обмен, продажа) 3. Брокеры 4. Юристы 5. Специалисты страхования и регистрации 6. Ипотечные банки 7. Средства массовой информации Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность. Цена – это свершившийся факт. Затраты – это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости. Стоимость бывает в пользовании и в обмене: В пользовании – это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения. В обмене – это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене: — ликвидационная – чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная); — залоговая – при предоставлении ипотечного кредита; — страховая стоимость; — арендная. Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека. Купля-продажа По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель — принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» . Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями). Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия — предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю. Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов . Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству. В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ). Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ). Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг — страхование, кредитование и т.д. Аренда В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель — тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,— пишет О.С.Иоффе,— есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» . Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества. Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма: · для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму; · имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование; · предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования; · договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) . Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,— отмечает Г.Ф.Шершеневич . Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду. Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, складские помещения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ). Проект ЖК дает более короткое определение — «по договору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы: Договор найма Договор аренды 1.Срок действия договора Бессрочный Заключен на определенный срок 2.Размер помещения Ограничен нормативами Не ограничен нормативами 3.Оплата жилья Лимитированная По договорной цене 4.Основания вселения Ордер Договор 5.Оплата внеквартирного ремонта За счет наймодателя За счет арендатора (кроме капитального) Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку. Законодательством регламентирован тот факт, что договор аренды помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ). Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок. определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ). Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников). Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Ипотека Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки — земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры. Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом. На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта: 1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшую недвижимость; 2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки; 3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные; 4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования. Обмен жилых помещений Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности. Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина. Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если: — к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; — обмен носит фиктивный характер; — дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; — дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; — помещение является служебным или находится в общежитии; — в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий[vi] . Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров. Дарение жилых помещений Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения. Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого. Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения. Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого. В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя. В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар. Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов. В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю. Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения — пожертвование. Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Заключение Недвижимое имущество – это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты. Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования. Список используемой литературы. 1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест курьер ; Москва; август 1996г. 2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости глазами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г. 3. А.Лозебо “О правах собственности на недвижимое имущество” // Экономическая газета; № 4, 1996г. 4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г. 5. Козырь О. «Понятие недвижимого имущества» // «Закон»,1999 г. № 4. 6. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.    См.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.3167  См.: Иоффе О.С. Обязательское право. М.: Юрид. лит., 1975. С.209.  См. Иоффе О.С. Обязательственное право  См.: Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953. С.8-9.  см.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк». 1995. С.355.  См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 456.  См. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.

Брестские  Агентства недвижимости 

 

1.Ассистанс хэлс    — Компания оказывающая весь комплекс услуг по всем видам операций с недвижимостью. Покупка, продажа, обмен квартир, домов, комнат, земельных участков, складских помещений.

Брест, ул. Комсомольская, 8, офис 32

+375 (162) 21-05-38

+375 (29) 795-87-60

+375 (44) 754-45-44

2.Ан Риалити    — Агентство недвижимости «Ан Риалити». Услуги в области продажи, покупки и аренды недвижимости.

Брест, ул. Советская, 80, офис 24

+375 (162) 55-44-00

+375 (33) 323-46-46

+375 (29) 323-46-46

3.Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг   — Помощь при заключении сделок: купли, продажи, обмена квартир, аренды недвижимости.

Брест, ул. Гоголя, 2

+375 (162) 21-45-97

+375 (29) 529-83-29

4.Брестское городское агентство недвижимости  —  Государственное риэлтерское предприятие. На рынке недвижимости Бреста с августа 1996 г. Покупка, продажа, обмен различных объектов недвижимости. Помощь в приобретении недвижимости гражданам России, иногородним, иностранцам.

Брест, ул. Пушкинская, 11

+375 (162) 53-15-15

+375 (33) 303-04-88

+375 (162) 21-65-15

5.Поли-Сервис   — Компания занимается строительными работами.

Брест, ул. Лейтенанта Рябцева, 39Б

+375 (29) 801-11-08

6.Адресъ   — Агентство недвижимости «Адресъ». Оказывает любые сделки и операции с недвижимостью в Бресте.

Брест, ул. Дзержинского, 50

+375 (162) 22-06-62

+375 (162) 22-06-69

7.Гарант успеха   — Агентство недвижимости «Гарант» в Бресте. Услуги по покупке, продаже и обмену различных объектов недвижимости.

Брест, пр-т Машерова, 30

+375 (162) 21-00-18

+375 (29) 207-11-44

+375 (29) 826-90-05

8.Бугриэлт  — Агентство недвижимости «Бугриэлт» в Бресте. Купля, продажа, обмен квартир, домов, гаражей. Помощь в подборе комерческой недвижимости.

Брест, ул. Пушкинская, 6

+375 (162) 53-11-99

+375 (162) 53-52-95

9.БТИ Брест  — Республиканское унитарное предприятие «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» осуществляет регистрацию и оценку недвижимости в пределах Брестской области.

Брест, ул. Гоголя, 2в

+375 (162) 51-41-40 (горячая линия)

+375 (162) 51-41-41 (приёмная, факс)

agr.brest.by

10.Единый центр реализации жилья   — Агентство недвижимости «Единый центр реализации жилья». Покупка, продажа, обмен различных объектов недвижимости. Помощь в приобретении недвижимости гражданам.

Брест, ул. Гоголя, 4

+375 (162) 23-94-59

+375 (29) 200-10-60

11.Ключ  —  Агентство недвижимости предлагает услуги по поиску, продаже и аренде коммерческой и жилой недвижимости.

Брест, ул. Советская, 57, офис 1

+375 (162) 52-02-09 Отдел продаж

+375 (33) 399-12-99 Консультирование

12.Альфа-Актив   — Операции с недвижимым имуществом. Купля, продажа, обмен квартир, домов, гаражей.

Брест, ул. Советская, 93-95

+375 (162) 22-00-44

+375 (29) 722-38-36

+375 (29) 177-38-36

+375 (162) 21-31-25

13.Альтерантива   — Подбор недвижимости для покупки, продажи и аренды офисных помещений.

Брест, ул. Советская, 51, офис 1

+375 (162) 51-51-71 Квартирный отдел

+375 (162) 51-51-73 Земельный отдел

14.Агентство недвижимости Фригольд — Подбор, подготовка документов и оформление при покупке — продаже недвижимости.

  Адрес:    224023, г.Брест, ул. Московская 275А

Телефоны:  +375 29 5000 520; +375 29 5000 521
                         +375 29 5000 522; +375 29 5000 523         
                         +375 29 5000 524; +375 29 5000 525

                         +375 162 504 200

         E-mail:  info@freehold.by