Ориентируясь на свое экономическое состояние и платежеспособность, предприятия и представители бизнеса зачастую приходят к выводу о том, что иногда выгоднее взять необходимый объект основных средств в аренду или лизинг у другого субъекта, чем приобретать его в собственность.
Аренда – передача арендодателем арендатору за оговорённую плату имущества во временное владение и пользование.
Форму аренды определяет смысл сделки. Аренда подразделяется на основании того, в какой степени риск и вознаграждение, связанные с правом пользования арендованным имуществом, переходят к арендатору или остаются у арендодателя. Виды арендных отношений и условия договора оказывают влияние на отражение операций в учете.
Правила учета при арендных отношениях определен Стандартом бухгалтерского учета № 17 «Учет аренды» (СБУ 17), в соответствии с которым в зависимости от срока арендных отношений, различают текущую и финансируемую аренду, лизинг.
Обычная аренда это сдача арендодателем своего имущества на определенный срок арендатору с обязательным возвратом. На оговорённый период права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения имуществом. Во время такой аренды риски и вознаграждения, основанные на праве собственности на актив, остаются у владельца имущества или объекта коммерческой недвижимости. В связи с этим сданное им в аренду имущество рассматриваются как амортизируемый актив, и получаемая оплата аренды включается в доход на протяжении всего срока арендных отношений.
К долгосрочной аренде относятся объекты коммерческой недвижимости, или оборудования производственных предприятий, договор аренды в конечном итоге предусматривает переход их в собственность арендатора (выкуп) по окончанию периода аренды или ранее при если вносится последним всей объявленной договором выкупной цены.
Лизинг — это финансовая аренда, — приобретение (банком или лизинговая компания) арендодателем по заказу арендатора отдельных объектов основных средств, как с правом выкупа, так и без. При их передаче возможны два варианта:
- арендодатель приходует их на свой баланс;
- арендодатель передает объект на баланс арендатора.
Лизинг считается финансируемым в том случае, если риск и вознаграждения, связанные с правом пользования, передаются арендатору. Вытекающие отсюда права и обязательства отражаются в балансе в начале срока аренды по одной и той же стоимости. Платежи за аренду выглядят как плата за финансирование (расходы на выплату процентов) и платы, сокращающей балансовую стоимость арендного обязательства (погашение основного обязательства). В расчётах дисконтированной стоимости арендных платежей используется предусмотренная процентная ставка, при невозможности ее определения применяется приростная процентная ставка на заемный капитал арендатора.
Международные стандарты различают:
- финансируемую аренду, осуществляемую организацией- посредником (банк, лизинговая организация);
- финансируемую аренду, в рамках которой арендатор продает имущество арендодателю и затем берет в аренду.
Финансируемая аренда- это аренда, по условиям которой происходит существенный перенос всех рисков и выгод, связанных с владением активом. Правовой титул в итоге может передаваться, так и не передаваться.
Под риском подразумевается риск от изменения ликвидационной стоимости, от преждевременного морального и физического износа, от изменения конъюнктуры рынка, от случайной гибели, потери актива, кражи, порчи, а также системный риск.
Под выгодами подразумевается право получения дохода от эксплуатации актива и выгода от изменения ликвидационной стоимости.
Договоры аренды обязывают стороны классифицировать аренду как финансовую или операционную, а также произвести все необходимые расчеты в случае финансируемой аренды с даты заключения аренды. Право владения и пользования переходит к арендатору от арендодателя с момента приема передачи, и этот момент является началом срока аренды.
Срок аренды — не отменяемый период времени, на который арендатор заключает договор на аренду имущества, а также любые другие последующие периоды, в течении которых возможно продление срока аренды с дальнейшей оплатой или без нее, на что арендатор имеет право выбора, которое оговорено в начале срока аренды.
Арендные платежи по операционной аренде должны признаваться как затраты прямолинейно в течение срока аренды, за исключением затрат на услуги, такие как страхование и техническое обслуживание.
Если договором предусмотрены условные платежи, то признание их в качестве расхода периода производится в сумме, равной условным платежам за соответствующий период.
Перед началом заключения договора аренды рассчитываются:
- расчет суммы чистых инвестиций в аренду (для арендодателя);
- расчет дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей (для арендатора).
Минимальные арендные платежи — это платежи, которые арендатор осуществляет в течение срока аренды (за минусом стоимости услуг и налогов, которые должен оплатить арендодатель и которые должны быть ему возмещены), а также:
— со стороны арендатора — любые суммы, гарантированные им или стороной, связанной с ним;
— со стороны арендодателя — любая остаточная стоимость, гарантированная арендодателю арендатором либо стороной, связанной с ним, или независимой третьей стороной, имеющей возможность финансового обеспечения этой гарантии.
В зависимости от сроков аренды имущества различают:
- долгосрочную аренду (лизинг) – на срок не более трех лет;
- среднесрочную (хайринг) – на период от одного до трех лет;
- краткосрочную (рентинг, чартер) _ на срок до одного года.
По условиям предоставления существует текущая, финансируемая аренда (лизинг).
Каждая выплата арендных платежей рассматривается как частичное погашение текущей стоимости актива и процентов с неоплаченной на день платежа его части.
Передача имущества в аренду с правовой стороны регулируется нормами, содержащимися в статьях главы 29 ГК РК «Аренда». Согласно статье 540 ГК РК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 540 ГК РК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Чтобы сдать в аренду помещения, организация должна либо иметь свидетельство о праве собственности, либо получить разрешение (согласовать) соответствующего органа РК или иного собственника на сдачу помещений в субаренду. В противном случае сдача помещения в субаренду организацией, не являющейся собственником имущества, может быть признана не действительной, а сумма полученной арендной платы изъята в бюджет.
Договор аренды недвижимого имущества (аренда складов, производственных помещений) оформляется в письменной форме и согласно статье 545 ГК РК подлежит государственной регистрации, если срок договора превышает один год. Статьей 546 ГК РК установлено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре аренды офиса или иного имущества условия о размере арендной платы отсутствуют, то он считается незаконченным (статья 546 ГК РК).