Скрытые платежи при аренде офиса - как это бывает

«Цена аренды офисного помещения — это объявленная стоимость аренды квадратного метра, умноженная на площадь помещения» — так думают многие, кому не пришлось пока искать помещение. Опытные арендаторы понимают: в зависимости от класса строения стоимость иногда удваивается.

— Очень часто в предложениях по аренде  административных и складских помещений  говорится об очень привлекательных ставках. Здесь основная задача — привлечь внимание потенциального клиента. Однако самое интригующее начинается дальше. Всё выясняется, когда договаривающиеся стороны начинают согласовывать проект договора, — говорит руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости компании «Моя столица» - Матвей Войтович. В объявлениях цены на аренду  могут быть любые, а уж соответствие  этих объявлений действительности зависит лишь от порядочности человека, размещающего объявление. Только договор может, выступать «лакмусовой» бумажкой, показывающей реальную  цену аренды, которая  и будет отражаться в платежах арендатора.

Чаще всего, арендаторы в самый последний момент узнают, что, помимо стоимости аренды и коммунальных платежей, на них вешают все остальные  расходы, связанные с эксплуатацией здания. И они  то в итоге существенно «утяжеляют» стоимость аренды помещений.

— И так почему арендодатели  вначале скрывают эти платежи, умышленно «облегчают» ставку, мне непонятно — ведь все равно клиент узнает о них, — говорит Матвей. — А после того как его пытались «развести» у последнего наверняка,  не усилится чувство доверия…. А недоверие ни когда не способствовало продуктивности, да  и нередко, дальнейшим переговорам по аренде офиса .

В списке  «скрытых» и зачастую сопутствующих аренде помещений  платежей относятся эксплуатационные.

Подписав договор аренды административного помещения в бизнес-центре, арендатор дополнительно решает и иные вопросы связанные с эксплуатацией этого помещения. И тогда возникает дополнительное соглашение или договор с собственником (товариществом собственников) на оказание (возмещение) коммунальных услуг и эксплуатационных затрат.

Иногда следует понимать …. что за этим стоит.  Что это за такие платежи … и почему одни коммунальные, а другие эксплуатационные.

Если коротко, то под коммунальными платежами понимается реальный объем потребленных клиентом  коммунальных услуг и ресурсов (воды, электроэнергии, затраты на отопление, вывоз и обезвреживание бытовых отходов, канализацию).

Эксплуатационные платежи формируются из  затрат арендодателя, непосредственно связанные с содержанием сдаваемого в аренду административного здания, склада и т.д. (это уборка мест общего пользования, расходы на управление объектом недвижимости, обслуживание и ремонт инженерных систем строения).

— Понятно что это величина эксплуатационных расходов зависит от насыщенности здания инженерно-техническим оборудованием, от того качества, объема и количества оказываемых арендаторам услуг. НЕ открою ничего нового в том что, офисные помещения класса «А» имеют лучшее оснащение, чем офисные помещения класса «С» (системы принудительной вентиляции, кондиционирования, климат-контроля и т.п.), вследствие чего увеличиваются и затраты на обслуживание всех этих систем, — поясняет Матвей.

Однако частенько большая величина эксплуатационных расходов характерна и для офисных объектов, не относящихся к современной офисной недвижимости. И это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем строения, которые требуют серьёзных и постоянных эксплуатационных затрат.

Коридорный коэффициент

Иногда арендодатели административных зданий сдают в аренду  не только административные помещения, но и площади общего пользования (коридоры, холлы и т.п.) используют надбавку к «офисной» арендной ставке — так называемый коридорный коэффициент.

Представьте…  вы хотите снять небольшой офис, и тогда  будьте  готовы к тому, что стоимость аренды может увеличиться на величину коридорного коэффициента. Коэффициент определяется как отношение полезной (офисной) площади к общей площади строения.  И чем меньше офисных площадей в общем объеме, тем больше коэффициент, — поясняет Матвей Севастьянович.

В итог на  реальную цену  аренды могут влиять  и планировочные решения офисных помещений. Непродуманная форма, наличие выступов, большое количество колонн в рабочем пространстве — это то, что мешает эргономичному распределению рабочих мест. однако деньг стоит.

Поэтому заявляемая стоимость аренды  не всегда является таковой.  И если в процессе переговоров с арендодателем,  сможете сойтись на скидке, равной 1 €/кв. м, то эксплуатационные расходы и коридорный коэффициент могут не только перекрыть предоставленную скидку, но и добавить стоимости аренды существенно больше «веса».

В наши дни, когда бизнес - центры становятся все более современными и технологичными, величина арендной ставки уже перестала быть истинным показателем стоимости аренды офиса. При грамотном применении оптимальных  конструктивных и функциональных решений изначально исключенный из выбора офис класса «В» со ставкой 10 €/кв. м с НДС может обойтись вам дешевле в содержании, чем заявленный по 6 €/кв. м с НДС офис класса «С», — говорит специалист.